대구지방법원 2026타경10263. 경주시 동천동에 있는 통일빌라의 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 건물은 1994년 준공됐으며 전체 19세대 규모입니다. 이번 물건은 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층에 위치한 공부상 403호로, 현지에서는 503호로 통칭되는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 이병현이며, 1994년 10월 10일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다.
경매를 신청한 사람은 채권자 김혜숙입니다. 청구금액은 200,179,671원으로 감정가 55,000,000원을 크게 웃돕니다. 그러나 채권자의 청구금액이 크다는 사실만으로 미배당 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 권리 구조에서는 1994년에 설정된 성동새마을금고 근저당이 2004년에 이미 말소됐으며, 이후의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 예상배당상 미배당액은 발생하지만 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
그렇다고 무조건 안전한 가격에 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 가장 최근인 2026년 10월 동일 전용면적·동일 층 거래가 50,000,000원인데 신건 최저가가 55,000,000원입니다. 권리보다 먼저 검토해야 할 부분은 최근 거래 대비 높은 입찰가격과 현장 확인 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 906-3 통일빌라 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 초당길147번길 27 |
| 호수 표기 | 공부상 403호 · 통칭 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트 · 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 19세대 · 1994.08.29 준공 |
| 소유자 | 이병현 (1994.10.10 소유권이전, 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜숙 / 200,179,671원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 권리 및 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 이미 말소
권리분석에서 중요한 것은 1994년 근저당이 현재 살아 있는 권리가 아니라는 사실입니다. 성동새마을금고의 채권최고액 28,000,000원 근저당은 1994년 10월 10일 설정됐으나, 2004년 1월 5일 말소등기가 접수됐습니다. 해당 근저당 및 부기된 공동담보 관련 등기는 이미 말소된 상태이므로 낙찰자의 인수채무로 합산하지 않습니다.
현재 경매의 말소기준은 2026년 6월 4일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 김혜숙이며, 강제경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 등기상 현존하는 근저당권이나 별도 압류권은 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 및 시세 분석 — 신건 5,500만원은 최근 거래보다 높다
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 요항표에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 소유자 직접 점유 여부나 실제 임차인·점유자의 존재가 확정된 것은 아니므로 현황조사서와 매각물건명세서의 점유 관련 사항을 대조해야 합니다. 현재로서는 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도, 임차인에 의한 인수위험이 전혀 없다고 확정할 근거도 부족합니다.
가격은 같은 통일빌라의 전용 59.96㎡ 실거래 5건으로 비교할 수 있습니다. 전체 평균은 49,660,000원이지만, 과거 거래까지 포함한 평균보다는 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해서 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 (최신) | 59.96㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 59.96㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2024.11 | 59.96㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 59.96㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2021.08 | 59.96㎡ | 3 | 38,300,000원 |
| 전체 평균 | 59.96㎡ | 5건 | 49,660,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
최신 거래는 2026년 10월, 4층, 50,000,000원입니다. 이번 경매 물건과 전용면적이 같고 층도 동일해 유의미한 비교 사례입니다. 다만 동일 호수의 거래라는 뜻은 아니며, 내부 상태와 향 등의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
신건 최저가 55,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 50,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 110.0%, 전체 실거래 평균 대비 비율도 110.8%입니다. 따라서 어느 평균을 기준으로 보더라도 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
신청채권자 김혜숙의 청구금액은 200,179,671원입니다. 신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당 가능 금액이 신청채권자에게 배분되더라도 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 이 사건은 채권자 미배당이 크게 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,390,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김혜숙 | 200,179,671원 | 53,610,000원 |
| 합계 배당 및 비용 | — | 55,000,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 146,569,671원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당금과 미배당액은 변동될 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
유찰 회차별 배당 시뮬레이션
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 146,569,671원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 157,371,671원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 166,013,271원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 이는 채권자의 미회수금이 낙찰자에게 자동 승계되지 않는다는 뜻이지, 미확인 임차관계나 법정 부담이 없음을 보증한다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 동천동 소재 동천초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 간선대로에 인접하고 노선버스가 운행됩니다. 차량 출입이 용이하며 대중교통 사정도 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 1994.08.29 준공된 19세대 규모의 통일빌라입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 판상형·계단식 구조이며 도시가스보일러 난방과 급배수·위생·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄하며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 학교·유치원 관련 교육환경보호구역 규제가 확인됩니다. 공시지가는 608,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 403호를 통칭 503호로 부른다는 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 19세대의 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 실거래가 5건에 그쳐 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월에는 1건만 확인되므로, 평균값만으로 매도가격이나 매각기간을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 403호와 통칭 503호가 실제로 같은 매각 대상인지 현장에서 확인해야 합니다. 등기부, 건축물대장, 현관 호수 표기 및 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 점유·임대관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 점유 권원, 전입 관련 사항을 확인하고 대항력 임차인 여부를 입찰 전 점검해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 55,000,000원은 최신 거래가 50,000,000원의 110.0%입니다. 전체 평균보다도 높으므로, 단순히 감정가와 같다는 이유로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 가정가 44,000,000원, 2회 유찰 가정가 35,200,000원을 기준으로 비용과 가격 차이를 미리 검토하세요. 실제 매각 일정과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 기존 근저당 말소 확인. 성동새마을금고 근저당은 2004년 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 최신 등기사항전부증명서와 대조해 새로운 권리 변동이 없는지 확인하세요.
- 관리비·인도비용. 미납 공용관리비와 점유자 인도에 필요한 비용이 발생할 수 있으므로 관리 주체와 현장을 통해 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 강제경매개시결정, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 감정평가서의 최신 내용을 확인해야 합니다. 예상배당은 추정치로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”
경주 통일빌라 403호는 등기상 기존 근저당이 이미 말소돼 있고, 강제경매개시결정이 말소기준인 비교적 단순한 권리 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 200,179,671원에 달하지만 신건 55,000,000원 가정 시 미배당액 146,569,671원이 발생하는 것과 매수인이 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 현재 확인된 권리 및 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유관계가 확정되는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 공부상 403호와 통칭 503호가 다르다는 점도 입찰 전에 해소해야 할 확인 사항입니다.
가장 명확한 부담은 가격입니다. 동일 면적·동일 층의 최신 거래가가 50,000,000원이고 최근 12개월 평균도 50,000,000원인데, 현재 최저매각가는 55,000,000원입니다. 최근 시세의 110.0%로 출발하는 신건을 저렴한 경매물건으로 평가할 수는 없습니다. 소규모 단지의 제한적인 거래 표본까지 감안하면 높은 가격에 서둘러 입찰할 이유는 약합니다.
결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 경쟁력은 부족하다는 것입니다. 호수 동일성과 점유관계를 먼저 확인하고, 이후 유찰에 따른 가격 조정이나 추가 실거래를 살펴보는 것이 보다 신중한 접근입니다.
