대구지방법원 2026타경101216. 동구 신암동 이안센트럴디 110동 13층 1310호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가서에 기재된 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전용면적은 53.2976㎡, 건물은 20층 중 13층에 위치하고 2021년 9월 27일 사용승인을 받았습니다.

등기부상 소유자는 이동주입니다. 2022년 7월 6일 거래가액 230,800,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 민간임대주택등기도 기재되었습니다. 이후 임차인 배원표가 보증금 190,000,000원으로 주거용 임대차계약을 체결했고, 보증금을 반환받지 못한 상태에서 2025년 4월 14일 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

2026년 5월 18일에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 201,316,148원입니다. 여기서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당금과 매수인이 인수하는 보증금은 서로 다른 금액이라는 점입니다. 채권자에게 배당되지 않는 금액 전부를 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매각물건명세서에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건에서 신고된 말소기준은 2026년 5월 18일 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 배원표의 전입신고와 점유개시는 2023년 7월 21일, 확정일자는 2023년 7월 4일이고, 주택임차권등기는 2025년 4월 14일에 이루어졌습니다.

즉, 임차인의 권리가 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제가 모두 있다

실제 임차인은 배원표 1명입니다. 보증기관이 별도의 실제 임차인으로 중복 기재된 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시되어 있으며, 임차인 배원표의 보증금과 신청채권액은 별도로 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래보다 높다

동대구이안센트럴D의 전용 53.3㎡ 및 52.25㎡대 실거래를 비교했습니다. 전체 12건의 평균은 198,083,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 199,250,000원이고, 최신 2026년 9월 거래금액은 200,000,000원입니다.

현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,750,000원 높고, 최신 거래 200,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 102.9%, 전체 평균 대비로도 103.5%입니다. 따라서 신건 기준으로는 가격상 우위가 확인되지 않습니다.

최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 +1.8%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 실거래 최저 170,000,000원부터 최고 215,000,000원까지 편차가 있고, 비교 표본에는 전용면적 52.25㎡와 53.3㎡, 서로 다른 층수가 함께 포함되어 있습니다. 가격 판단 시 대상 호실의 실제 상태와 층별 거래 차이를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 190,000,000원 전액이 변제됩니다. 따라서 매수인에게 남는 보증금은 0원입니다. 하지만 주택도시보증공사의 청구금액 201,316,148원 중 배당 예상액은 11,330,000원이며, 미배당 채권액은 189,986,148원입니다.

이 189,986,148원은 신청채권자의 미회수 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인이 따로 검토할 금액은 임차인 보증금의 미배당 잔액입니다. 현재 예상배당에서는 0원이지만, 유찰로 매각가가 낮아지면 그 결과가 달라집니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 진짜 취득원가는 얼마나 낮아질까

이 물건은 유찰 이후의 계산이 더 중요합니다. 단순히 최저가가 205,000,000원에서 164,000,000원, 다시 131,200,000원으로 내려간다는 사실만 보면 큰 폭의 가격 할인으로 보일 수 있습니다.

하지만 임차인의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 커지는 순간, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이전될 수 있습니다. 그 결과 최저가 하락분의 상당 부분이 인수금액 증가로 상쇄됩니다.

1회 유찰 시 실질취득액 193,096,000원, 2회 유찰 시 192,636,800원은 최근 12개월 평균 199,250,000원보다 낮습니다. 다만 그 차이가 대항력 임차권 인수, 명도, 취득 부대비용, 내부 상태 불확실성까지 충분히 보상하는지는 별도의 문제입니다.

특히 보증금 인수금액은 예상 배당과 집행비용 등에 따라 달라집니다. 따라서 이 회차별 실질취득액은 제시된 배당 시뮬레이션을 따른 추정치이며, 최종 취득원가의 확정 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 대구 동구 신암동 동대구초등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 동측으로 동대구로, 남측으로 신암남로가 지나며 남동측으로 도시철도 1호선 동대구역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 2021.09.27 사용승인된 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 20층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수, 소화, 난방 및 도시가스 공급설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 사건 용도 표기인 근린시설과의 차이를 구분해 확인해야 하며, 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등입니다. 비행안전제6구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,498,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 단지 규모는 999세대이며 유사 면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 주거용 오피스텔의 거래가격은 층·상태·용도 특성에 영향을 받을 수 있고, 실거래 범위도 170,000,000원에서 215,000,000원으로 차이가 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 부재 등으로 내부를 확인하지 못했습니다. 감정평가는 동류형 물건의 일반적인 상황을 기준으로 하였으므로 실제 수리 필요성 및 내부 상태에 관한 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 배원표의 주택임차권등기, 보증금 190,000,000원, 전입일 2023.07.21, 확정일자 2023.07.04를 원본 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 배당액 재검산. 신건 예상배당에서는 임차인 보증금 전액 변제로 인수액이 0원입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 배당이 변동하면 인수 가능 금액도 달라질 수 있습니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 1회 유찰 시 164,000,000원이 아니라 예상 실질취득액 193,096,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원이 아니라 192,636,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최근 실거래와 비교. 최근 12개월 평균 199,250,000원, 최신 거래 200,000,000원과 비교하면 신건 가격은 높습니다. 단순 감정가 대비 할인율만으로 입찰금액을 결정하지 마세요.
• 임차권 말소·인도 확인. 보증금 전액 배당 시 임차권등기의 말소 처리와 실제 점유·인도 관계를 확인해야 합니다. 임차인의 대항력과 인도 문제를 분리해서 검토하세요.
• 민간임대 등록. 민간임대주택등기의 존속 및 매각 후 처리, 임대사업자 관련 의무와 실제 이용상태를 확인하세요.
• 내부 및 관리비. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비 발생 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 사전에 조사하세요.
• 서류 원본 검토. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 배당 관련 서류를 대조하고 실제 배당 및 인수관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가는 내려가도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다”

이 사건은 선순위 임차인의 대항력과 배당 여부가 실질취득원가를 결정하는 경매입니다. 현재 신건에서는 보증금 전액 배당을 전제로 매수인 예상 인수액 0원이지만, 실질취득액 205,000,000원은 최근 시세 이상입니다.

유찰이 진행되면 상황은 반대로 바뀝니다. 최저가 자체는 낮아지지만 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안게 되어 실질취득액은 1회 유찰 193,096,000원, 2회 유찰 192,636,800원으로 예상됩니다. 따라서 최저가 하락률을 그대로 투자수익의 여지로 해석해서는 안 됩니다.

결론적으로 현재 회차는 가격상 보수적인 접근이 필요하고, 유찰 이후에도 보증금 인수액을 포함한 총취득원가를 기준으로 판단해야 합니다. 최근 거래가격은 하락 추세가 아니지만, 신건 가격이 최근 시세보다 높고 선순위 임차권·민간임대주택등기·내부 미확인이라는 점을 감안하면 낙찰 후 처리 부담과 가격상 여유가 충분한지를 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.