부산지방법원 2025타경5797. 부산 해운대구 우동 대우마리나3차아파트 306동 106호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 15층 건물의 1층 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교대상은 전용 59.81㎡입니다. 최초 감정가격과 최저매각가격은 모두 706,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다.
이 물건의 권리 구조는 일반적인 개인 소유 아파트와 조금 다릅니다. 2020년 주식회사바다유인베스트먼트가 취득한 이후 우리은행 명의 근저당권들이 설정되었고, 2021년에는 최두영 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 최두영입니다. 경매는 우리은행의 승계인인 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사가 신청했습니다.
말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 을구 15번 우리은행 근저당권입니다. 뒤따르는 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 전입 사실이 확인된 임차인과 신탁등기가 존재하므로, 말소되는 권리와 실제 인도·점유 문제를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 977 대우마리나3차아파트 제306동 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 115 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적 실거래 기준 59.81㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 단지 | 대우마리나3차 · 750세대 · 1994.10.14 준공 |
| 현재 등기상 소유자 | 최두영 (수탁자 · 2021.05.11 신탁 소유권이전) |
| 종전 소유자 / 채무자 | 주식회사바다유인베스트먼트 (2020.01.31 소유권이전 · 거래가액 447,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 (우리은행 승계인) |
| 청구금액 | 624,281,979원 |
| 입찰보증금 | 매각조건상 보증비율 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 신탁·임차는 확인
말소기준인 2020.04.01 우리은행 근저당권 이후에 설정된 나머지 우리은행 근저당권과 경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거의 한국주택은행·부산은행·국민은행·한국씨티은행·신한은행 및 전주중앙신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서 등에 임재희 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2020.11.25로, 말소기준 근저당권의 설정일인 2020.04.01보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차 조건은 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임재희 점유부분 미상 |
2020.11.25 확정일자 미상 |
미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 배당요구 있음 |
예상 없음 실제 임대차 확인 필요 |
임재희의 배당요구일은 2025.11.07입니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당금액이 확정되는 것은 아닙니다. 보증금·확정일자·임대차계약 내용에 대한 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 1층 할인 검증 필요
대우마리나3차 동일 면적(전용 59.81㎡)의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 746,583,333원, 최근 12개월 평균은 752,636,363원(11건)입니다. 최신 확인 거래는 2026년 10월의 829,000,000원이며, 최근 구간의 가격 추세는 과거 구간보다 +10.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.81㎡ | 9 | 829,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 6 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 12 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 59.81㎡ | 5 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 59.81㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2026.05 | 59.81㎡ | 4 | 730,000,000원 |
| 2026.02 | 59.81㎡ | 12 | 780,000,000원 |
| 2026.01 | 59.81㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2026.01 | 59.81㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2025.12 | 59.81㎡ | 7 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 59.81㎡ | 7 | 710,000,000원 |
| 2025.10 | 59.81㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 실거래 전체 평균 | 746,583,333원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 752,636,363원 (11건) |
| 최신 실거래 | 829,000,000원 (2026.10) |
| 실거래 최저 / 최고 | 680,000,000원 / 829,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 94.6% |
| 최저가 / 최근 평균 | 93.8% |
| 최근 가격 추세 | +10.7% |
최저매각가격 706,000,000원은 최근 12개월 평균보다 46,636,363원 낮습니다. 전체 12건 평균보다도 낮고, 최신 거래인 829,000,000원과 비교하면 123,000,000원 차이가 납니다. 최근 가격 흐름 역시 +10.7%로 상승 방향입니다. 이는 최근 평균 기준으로 가격 검토 여지가 있다는 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,460,000원 |
| 1. 을구 15번 · 우리은행 근저당 | 424,800,000원 | 424,800,000원 |
| 2. 을구 16번 · 우리은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 18번 · 우리은행 근저당 | 492,000,000원 | 211,740,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 근저당권 합계 | 976,800,000원 | 696,540,000원 |
신건 가격으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 9,460,000원이고, 근저당권자에게 배당되는 금액은 696,540,000원입니다. 채권최고액 합계 976,800,000원 대비 280,260,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권 잔액과 승계채권자의 권리관계, 국세 압류에 관련된 조세의 법정기일·우선순위, 임차인의 배당자격, 집행비용에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별됩니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 706,000,000원 | 696,540,000원 | 280,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 564,800,000원 | 556,752,000원 | 420,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 451,840,000원 | 444,921,600원 | 531,878,400원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 분석된 소멸 대상 근저당권의 미배당분이 매수인에게 자동으로 넘어가는 것은 아닙니다. 따라서 확인된 권리관계가 유지된다는 전제하에 매수인의 계산상 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같고, 취득세·부대비용·명도비용 등은 별도로 더해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 해운대구 우동 소재 부산도시철도 2호선 동백역 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 수영만요트경기장 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 동백역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 조사하지 못했습니다.
- 도로·토지. 동측·북동측·북서측 약 15미터 내외 포장도로와 접하며 단지 내부 가로망이 확보되어 있습니다. 제3종일반주거지역 및 아파트지구 등에 속합니다.
- 공부·규제. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 교육환경 보호 관련 상대보호구역 및 일부 절대보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 750세대 규모이며 동일 면적 최근 거래가 확인됩니다. 다만 1994년 준공 단지이고 본건이 1층인 점을 고려하면 일반층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2021-4258호 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 관리·처분 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 조사. 임재희의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구서와 신탁 전후 계약관계를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 선순위 대항력이 없는 것으로 확인되더라도 거주자와 인도 협의 및 관련 절차는 별도입니다. 점유현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 평균 752,636,363원을 그대로 적정가격으로 사용하지 말고, 1층 거래·채광·소음·프라이버시·조망·수리상태 등을 반영해야 합니다.
- 국세 압류 검토. 2025.10.01 국가 압류의 체납 세목과 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 압류등기의 말소와 조세 배당순위는 별개입니다.
- 실내 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·취득비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 취득세·등기비용·명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 신탁원부, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮은 가격, 확인해야 할 권리와 1층 변수”
대우마리나3차 306동 106호는 신건 최저가가 706,000,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 평균 752,636,363원의 93.8%입니다. 최근 실거래 추세도 +10.7%로 상승 방향이어서 가격 검토의 출발점은 나쁘지 않습니다.
그렇지만 본건은 1층입니다. 일반층 평균과 단순 비교하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 여기에 신탁등기와 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인의 존재까지 더해집니다. 말소기준 이후 근저당권이 소멸하고 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 이를 곧바로 완전한 권리 안전으로 해석할 수는 없습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 1층의 실제 적정가격이 706,000,000원보다 충분히 높고, 신탁원부와 임차관계에 문제가 없음을 확인한다면 투자 검토 가치가 있습니다. 반대로 1층 할인을 반영한 가격 차이가 크지 않거나 점유관계가 불분명하다면 신건 응찰을 서두를 이유가 없습니다. 이 물건의 핵심은 최근 실거래 평균 자체가 아니라 1층 가격의 타당성과 신탁·임차 위험의 확인 여부입니다.
