최근 시세의 79.8%, 그러나 등기 이력 대조가 먼저다 — 광주 빛나별장 107동 102호

수원지방법원 2025타경52305. 광주시 목현동 빛나별장 107동 1층 102호, 전용 50.905㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 159,700,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 111,790,000원입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 140,000,000원으로, 최저가는 최근 시세의 79.8%입니다.

다만 전체 실거래 평균 165,500,000원은 2021년부터 2023년 사이의 170,000,000원대와 182,000,000원 거래를 포함합니다. 최근 거래는 2026년 3월 140,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -19.5%입니다. 따라서 전체 평균 대비 67.5%라는 수치만으로 큰 폭의 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 대조 필요

배당 시뮬레이션이 적용한 말소기준은 2015.09.09 주식회사우리은행 근저당권 462,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 낙원새마을금고 근저당권, 국민은행·한국주택금융공사 가압류와 압류·경매개시결정은 후순위로 분류되고, 매각에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

임차인 명단은 없습니다. 배당표에도 임차인 배당이나 승계액은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하기 전까지 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세가 선명하다

빛나별장 107동의 유사 면적 실거래는 총 4건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 140,000,000원이며, 과거 거래는 170,000,000원에서 182,000,000원 사이였습니다.

매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 111,790,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래의 79.8%입니다. 숫자상 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 최근 거래 표본이 1건뿐이고 시장 추세가 -19.5%인 점을 감안하면 과거 평균을 회복할 것이라는 전제는 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,790,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,109,907,121원, 채권자 배당액은 109,424,940원, 미배당액은 1,000,482,181원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기 연혁과 실제 배당 대상의 원본 대조가 필요합니다.

④ 유찰 시나리오와 자금 기준

회차가 내려가도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰될수록 채권자의 미배당액만 커지며, 신청채권자 김형원에 대한 배당도 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 이 구조 역시 실제 배당 대상과 순위가 확정돼야 의미가 있으므로 원본 권리관계 확인이 우선입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다.
• 입지. 목현2리마을회관 북동측 인근으로 다세대주택, 전, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경과 제반조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·지형. 완경사지의 부정형 토지이며 서측으로 폭 6미터에서 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 664.0㎡, 공시지가 558,300원/㎡, 지목은 대입니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 4건에 그치며, 최근 12개월 거래도 1건입니다. 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각에 시간이 더 필요할 수 있습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없으나, 매각 대상에는 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015년 우리은행 근저당권이 현 사건에서도 실제 기준권리인지, 2021년 경매 매각과 일부포기·말소 기록으로 이미 정리된 권리인지 원본 등기부에서 확인하세요.
• 배당 대상 대조. 우리은행·낙원새마을금고·국민은행·한국주택금융공사와 김형원의 채권계산서 및 배당요구 상태를 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적, 소유권 귀속, 감정가 반영 범위와 철거 가능성을 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 165,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 140,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.5%이므로, 최저가가 최근 시세의 79.8%라는 이유만으로 추가 하락 가능성을 배제하지 마세요.
• 1층·소규모 단지 환금성. 1층 물건이며 총 11세대, 최근 거래 1건의 소규모 다세대주택이라는 점을 재매각 기간과 보수적 가격 산정에 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격 할인보다 권리 기준 확인이 먼저다

이 물건의 최저가는 111,790,000원으로 최신 실거래와 최근 12개월 평균인 140,000,000원의 79.8%입니다. 매수인 인수액도 시뮬레이션상 0원이어서 표면적인 가격 구조는 나쁘지 않습니다. 그러나 시장은 이미 -19.5%의 하락 추세를 보이고 있고, 실거래 표본도 최근 1건에 불과합니다.

무엇보다 2021년 임의경매 매각과 기존 권리 말소 이력, 현재 근저당권·압류 0건이라는 등기 요약, 2015년 우리은행 근저당권을 선순위 배당 대상으로 둔 시뮬레이션 사이의 관계를 명확히 해야 합니다. 여기에 임대관계 미상과 제시외 건물 포함까지 겹칩니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리와 점유 확인 전에는 보류입니다. 원본 대조로 인수 0원과 배당 순위가 확인될 때에만 111,790,000원을 실질취득 기준으로 삼는 것이 안전합니다.