부산지방법원 2025타경5985. 부산 해운대구 좌동 에스케이뷰아파트 109동 503호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 210,000,000원, 최저매각가도 같은 금액으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건의 중심 권리는 2016년 5월 23일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 471,000,000원으로 감정가보다 크지만, 매각으로 소멸하는 권리이므로 해당 미변제 채권액이 그대로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

가격에서는 이야기가 달라집니다. 에스케이뷰 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 206,125,000원입니다. 신건 최저가는 이를 101.9% 수준으로 웃돕니다. 최신 거래가 240,000,000원으로 더 높기는 하지만 18층 거래여서 5층인 경매 대상과 단순 비교하기 어렵습니다. 최근 평균을 웃도는 신건에 가격상 이점이 있다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유와 금지사항은 확인

현재 권리분석의 기준은 2016.05.23 한국주택금융공사 근저당권입니다. 동일한 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 2025.11.26 등기되었습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 한국주택은행 근저당권, 추성우 전세권, 좌동새마을금고 근저당권 및 한국외환은행 근저당권 역시 이미 말소된 이력입니다.

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 실거주자·점유자 및 임대차관계가 확인되지 않았으므로 미확인 점유자의 대항력은 가능·미상으로 보아야 합니다. 과거 등기된 추성우 명의의 전세권 33,000,000원은 1999.07.19 이미 말소된 권리로, 현재 인수할 전세권으로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 대비 101.9%

에스케이뷰 동일 면적대인 전용 49.73㎡ 및 49.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 비교 기간은 2025년 12월부터 2026년 9월까지입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 살피되, 경매 대상의 5층이라는 층수 차이를 고려해야 합니다.

최근 실거래 가격은 175,000,000원~240,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균은 206,125,000원이고, 최저매각가 210,000,000원은 최근 평균보다 3,875,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 101.9%입니다. 특히 2026년 2월의 4층 거래는 175,000,000원, 2026년 5월의 2층 거래는 209,000,000원으로, 층별·거래별 가격 차이를 무시하기 어렵습니다.

가장 최근인 2026년 9월 거래는 18층 240,000,000원입니다. 따라서 최신 거래 한 건과 비교하면 최저가가 낮지만, 18층의 최신 거래를 5층의 직접적인 적정 시세로 적용하기는 어렵습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 전체 평균과 저층 거래 사례를 함께 고려하는 것이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

채권최고액 471,000,000원을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 3,740,000원으로 추정했으며 실제 채권 확정액, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

감정가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 한국주택금융공사에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 264,740,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

유찰 시 배당 변화

매각대금이 낮아질수록 채권자의 배당 가능액은 줄어들지만, 근저당권 자체가 매각으로 소멸한다는 분석은 동일합니다. 아래는 각 회차의 가정 가격에 따른 예상배당과 미배당액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 신곡중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단지 내 상가, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 2호선 장산역도 근거리에 위치하며 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 25층 건물의 5층 503호입니다. 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 및 지역난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 북서쪽으로 낮아지는 완경사지의 부정형 토지에 조성된 아파트입니다. 북서측 약 30m, 북동측 약 20m, 남측 약 15m 내외의 도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 제한도 있습니다. 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 1,721세대 규모의 단지로 최근 12건의 거래가 확인되지만, 거래가가 175,000,000원~240,000,000원으로 분산되어 있어 개별 층수·향·상태에 따른 가격 검토가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 206,125,000원의 101.9%입니다. 평균보다 높은 입찰가격의 타당성을 먼저 검토하세요.
• 저층 실거래 비교. 대상은 5층입니다. 4층 175,000,000원, 2층 209,000,000원 거래 등을 참고하여 고층의 최신 거래만으로 적정가격을 판단하지 마세요.
• 근저당 채무 확인. 한국주택금융공사의 채권최고액은 471,000,000원, 신청 청구액은 168,328,357원입니다. 실제 확정채권액과 예상배당액을 구분해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없는 제한권리 설정 등을 금지하는 등기의 성격과 경매 매각 후 말소 처리 여부를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 점유자와 점유 원인, 주민등록 전입 여부, 대항력 가능성을 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 상속 공유관계 확인. 남기열·남기철·남기호·남은유·남주현의 상속 지분과 소유권경정등기 내역을 확인하고 매각 대상 범위를 대조하세요.
• 관리비 및 인도비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 점유자 인도에 필요한 비용을 사전에 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 신건 응찰을 서두르기보다는 168,000,000원 및 134,400,000원의 유찰 시나리오와 실제 입찰 경쟁을 함께 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 기록을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

부산 에스케이뷰 109동 503호의 핵심은 권리보다 가격과 확인되지 않은 점유관계에 있습니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당권은 매각으로 소멸하며, 채권최고액 기준 264,740,000원의 미배당이 예상되더라도 그것이 매수인의 추가 인수채무로 이어지지는 않습니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 신고된 임차인이 없더라도 실제 점유관계는 별도로 확인해야 하고, 금지사항등기의 말소 처리도 점검이 필요합니다. 가격 또한 신건 최저가 210,000,000원이 최근 실거래 평균 206,125,000원보다 높아 101.9%에 해당합니다. 최신 18층 거래 240,000,000원만 근거로 5층 경매 물건을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

근저당 인수는 없지만, 신건 가격에는 신중해야 하는 물건입니다. 실제 점유 및 금지사항등기를 확인하고, 유찰 여부에 따라 가격 경쟁력이 개선되는지를 살피는 접근이 적절합니다.