부산지방법원 2025타경6048. 부산광역시 남구 대연동 아이리스 오피스텔 7층 706호가 경매에 나왔습니다. 부산도시철도 2호선 대연역 남동측 인근에 자리한 전용 21.88㎡ 오피스텔입니다. 건물은 2011년 사용승인을 받았으며, 같은 건물의 집계 세대수는 18세대입니다. 현재 소유자는 주식회사제트피엠으로 확인되고, 경매신청 채권자는 한국토지주택공사입니다.
이 사건의 핵심은 한국토지주택공사의 선순위 전세권입니다. 2019년 1월 29일 설정된 전세권의 전세금은 50,000,000원이며, 2025년 11월 14일 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 기존 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐지만, 이 전세권은 등기부상 말소가 확인되지 않습니다. 배당계산에서는 전세금 전액 변제를 전제로 인수 0원으로 처리하고 있으므로, 전세권의 실제 소멸 요건과 배당 결과를 함께 검토해야 합니다.
설령 전세권이 적법하게 소멸하고 추가 인수가 없더라도 가격 문제는 남습니다. 최저가 65,000,000원은 확인되는 실거래 최고액 52,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다. 권리가 해소된다고 해서 가격 경쟁력이 생기는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 7층 706호 도로명: 부산광역시 남구 유엔평화로3번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 21.88㎡ · 지상 8층 중 7층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2011.03.30 |
| 건물 규모 | 대연아이리스 · 18세대 |
| 소유자 | 주식회사제트피엠 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국토지주택공사 / 50,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 한국토지주택공사 · 전세금 50,000,000원 · 2019.01.29 설정 |
| 경매개시결정 | 2025.11.14 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 5,000만원 선순위 전세권이 핵심
주목할 점은 전세권자와 경매신청 채권자가 모두 한국토지주택공사라는 사실입니다. 전세권자가 직접 경매를 신청하거나 적법하게 배당요구한 경우에는 전세권 소멸 여부를 판단하는 중요한 근거가 됩니다. 다만 이 사건의 실제 경매신청 원인, 전세권 실행 여부와 배당요구 관계를 확정해야 합니다. 등기상 전세권이 선순위라는 이유만으로 50,000,000원 전액을 무조건 추가 인수한다고 단정할 수도 없고, 배당표상 인수가 0원이라는 이유만으로 무조건 안전하다고 단정할 수도 없습니다.
우리은행의 2011년 근저당권 2건은 2012.05.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 우리은행 채권최고액 600,000,000원 및 960,000,000원을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산하면 안 됩니다. 반면 한국토지주택공사의 전세권은 별도로 소멸·말소 여부를 확인해야 하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 주거 점유자 1명, 대항력은 미상
매각물건명세서에는 지주택이 주거 점유자로 기재돼 있습니다. 실제 임차인으로 기재된 인원은 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 사람은 아닙니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지주택 | 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
한국토지주택공사의 등기된 전세금 50,000,000원과 지주택의 미상 보증금은 동일 채권이라는 확인이 없습니다. 따라서 두 금액을 기계적으로 합산해서도 안 되며, 반대로 동일한 권리라고 가정해 점유자 위험을 없애서도 안 됩니다. 전세권과 실제 점유자의 관계를 확인하는 것이 입찰 전 핵심 과제입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 거래 평균의 146.1%
대연아이리스의 전용 21.88㎡ 실거래는 2025년 4월 2건이 확인됩니다. 거래 가격은 각각 37,000,000원과 52,000,000원으로, 집계 평균은 44,500,000원입니다. 제시된 최근 12개월 평균도 44,500,000원으로 집계돼 있으나, 확인되는 개별 거래일은 모두 2025년 4월입니다. 따라서 2026년 10월 매각기일의 최신 시세로 보기에는 거래 시차가 존재합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 21.88㎡ | 5층 | 37,000,000원 |
| 2025.04 | 21.88㎡ | 5층 | 52,000,000원 |
| 집계 평균 | 21.88㎡ | 2건 | 44,500,000원 |
신건 최저가 65,000,000원은 집계 평균 44,500,000원보다 20,500,000원 높고, 평균의 146.1%에 해당합니다. 최신 거래로 제시된 37,000,000원과 비교하면 약 175.7%입니다. 두 거래 중 높은 가격인 52,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다.
즉 배당계산대로 추가 인수가 전혀 없고 실질취득액이 65,000,000원에 그친다고 가정해도, 확인 가능한 비교 거래보다 비싸게 취득하는 구조입니다. 선순위 전세권이나 임차보증금 인수 부담이 실제로 발생한다면 총취득비용은 더 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,570,000원 |
| 1. 전세권 · 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,430,000원 |
최저매각가 65,000,000원에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 1,570,000원, 한국토지주택공사 전세금 50,000,000원, 소유자 잔여 13,430,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당이며, 실제 배당과 전세권 말소 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 권리는 다시 확인
현 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%가 적용됩니다. 유찰로 매각대금이 낮아지면 한국토지주택공사의 전세금에 대한 배당 여력도 줄어듭니다.
| 회차 | 매각가 | 전세금 배당 | 미배당 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 65,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 52,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 9,548,800원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 매각가 52,000,000원에서도 전세금 50,000,000원 전액 배당이 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 41,600,000원에서는 예상배당이 40,451,200원으로 감소하고, 전세금 미배당액 9,548,800원이 발생합니다.
따라서 2회 유찰 가격 41,600,000원이 거래 평균 44,500,000원보다 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 확보됐다고 판단할 수 없습니다. 선순위 전세권과 임차보증금 인수 가능성을 반영한 총취득비용을 먼저 확인해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 하락과 매수인의 실질취득비용 하락은 반드시 같은 뜻이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산도시철도 2호선 대연역 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 대연역이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2011.03.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층 706호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소방 관련 설비와 무인 공동현관기가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다. 실제 주차 이용 조건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 4,670,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태 및 수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 집계 세대수 18세대의 소규모 오피스텔이며 확인되는 동일 면적 실거래가 2건입니다. 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 20.0%인 점을 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토하는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 요건. 한국토지주택공사의 2019.01.29 전세권이 이번 임의경매를 통해 소멸하는지 확인해야 합니다. 경매신청 원인, 배당요구 관계 및 매각물건명세서상 인수 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 전세권과 점유자 관계. 전세권자 한국토지주택공사와 주거 점유자 지주택의 관계를 확인해야 합니다. 양자가 같은 보증금 관계인지, 별도 권리인지 확인 전에는 중복 합산이나 위험 제외 모두 부적절합니다.
- 임차인 대항력. 지주택의 전입일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
- 2회 유찰 미배당. 매각가 41,600,000원 가정에서 발생하는 9,548,800원 미배당액의 처리 및 전세권 존속 여부를 반드시 검토해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 65,000,000원은 실거래 집계 평균 44,500,000원의 146.1%입니다. 유찰 시에도 최저매각가가 아니라 실제 인수 가능성을 합친 총취득비용으로 가격을 비교해야 합니다.
- 실거래 최신성. 확인되는 거래가 2025.04의 2건에 한정돼 있습니다. 입찰 전 최신 동일 면적 거래와 임대차 수요를 확인해 현재 가치를 다시 판단해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 주거 점유자가 존재하므로 인도 및 명도 가능성을 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관계를 대조해야 합니다. 특히 선순위 전세권과 임차인의 권리가 최종적으로 어떻게 처리되는지 확인하기 전에는 안전한 무인수 사건으로 분류하지 않는 것이 적절합니다.
맺으며 — “인수 0원 가정이어도 시세보다 비싸다”
부산 대연 아이리스 오피스텔 706호는 권리와 가격 모두 신중한 접근이 필요한 사건입니다. 과거 우리은행 근저당권은 말소됐지만, 한국토지주택공사의 선순위 전세권 50,000,000원이 남아 있고, 실제 주거 점유자 1명의 대항력과 보증금이 미상입니다.
현재 예상배당에서는 전세금 전액 변제를 전제로 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 선순위 전세권의 소멸 여부와 점유자의 독립적인 보증금 인수 위험은 확인이 필요합니다. 특히 유찰로 매각대금이 줄면 전세금 미배당이 발생할 수 있어, 단순히 낮아진 최저가만 보고 매수인의 부담도 같이 줄어든다고 볼 수 없습니다.
가격만 보더라도 신건 65,000,000원은 확인되는 실거래 평균 44,500,000원의 146.1%이고, 최신 거래 37,000,000원보다도 크게 높습니다. 동일 건물의 평균 유찰 3.0회, 매각률 20.0%, 소규모 오피스텔이라는 특성까지 함께 보면 신건 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
종합 결론은 D등급, 신건 입찰 보류 관점입니다. 선순위 전세권과 임차인 권리관계를 명확히 해소하고, 그 결과를 반영한 실질취득액이 검증 가능한 시세보다 충분히 낮은 경우에만 재검토할 만합니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 실제로 얼마를 부담하고 취득하는지가 더 중요합니다.
