부산지방법원 2025타경6052. 부산 남구 문현동 준원빌리지 1층 102호입니다. 감정평가서에는 현칭을 '준원빌라'로 기재하고 있으며, 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 매각기일은 2026년 10월 27일, 감정가와 최저매각가는 모두 250,000,000원입니다. 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 145,743,080원으로 진행하는 강제경매입니다.

이 사건의 핵심은 감정가 자체보다 먼저 설정된 임차권과 그 이후 제출된 확약서에 있습니다. 임차인 양세근은 2018년부터 점유와 주민등록에 관한 기록이 있고, 확정일자를 갖춘 보증금 140,000,000원의 임차권자입니다. 2024년에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 2025년 강제경매개시결정보다 앞서는 권리여서 원칙적인 승계 위험을 검토해야 합니다.

그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔여 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 내용의 확약서를 제출하면서 매수인 인수 위험을 해소하는 근거가 마련됐습니다. 이제 중요한 질문은 확약의 효력과 실제 이행을 확인할 수 있는지, 그리고 250,000,000원의 입찰가격을 시장에서 정당화할 수 있는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소

말소기준권리는 2025.11.07 갑구 13번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 문현3동새마을금고·우리상호신용금고·한국주택은행·삼성화재해상보험의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있으며, 과거 압류와 가압류 및 신탁 관련 등기도 해제·말소된 상태입니다. 따라서 권리분석의 실질적인 쟁점은 강제경매에 앞서 성립한 양세근의 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 제외

실제 임차인 1명(양세근). 시보증 명의의 신고는 양세근 보증금에 관한 보증기관 대위·승계신고로, 별개의 신규 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.

확약의 적용 범위도 명확히 구분해야 합니다. 해당 확약은 양세근으로부터 승계된 임차보증금 반환채권에 관한 것입니다. 다른 독립된 임차인이 존재한다면 그 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다. 감정평가 과정에서는 이해관계인의 부재 또는 응답 기피로 자세한 임대관계를 확인하지 못했으므로 별도 점유자 유무와 현장 인도 가능 여부는 추가 확인 대상입니다. 별도 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다.

③ 시세 비교 — 125%라는 숫자보다 표본의 차이가 중요

준원빌라의 확인된 실거래는 2023년 1월 200,000,000원입니다. 그러나 거래된 물건은 전용 60.96㎡, 2층이고 분석 대상은 전용 84.66㎡, 1층입니다. 즉, 면적이 일치하지 않는 과거 거래 1건을 비교하는 것입니다.

감정가 250,000,000원은 확인된 거래금액 200,000,000원의 125.0%입니다. 단순 금액 차이는 50,000,000원입니다. 하지만 경매 대상이 더 넓은 면적이므로 이 수치만으로 실제 시세보다 25% 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 마찬가지로 최저매각가가 적정하거나 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

매각가 250,000,000원을 가정한 기계적 배당 추정입니다. 신청채권에 대한 미배당액은 40,043,080원, 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아져도 인수는 확약 기준 0원

확약이 유효하게 이행되고 추가 인수권리가 없다는 전제에서 매수인 실질취득금액은 낙찰대금에 대응합니다. 신건 250,000,000원, 1회 유찰 가정 200,000,000원, 2회 유찰 가정 160,000,000원이며 취득 관련 부대비용은 별도입니다. 신청채권자의 미배당액은 유찰 횟수가 늘어날수록 증가하지만, 그 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 부산중앙고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 단독주택 등이 형성된 주거지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 10분입니다. 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1994.06.23 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있으며 내부 마감상태는 현장 조사 제약으로 확인이 필요합니다.
• 도로·토지. 남향 경사지의 부정형 토지이며 서측 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하고 도시고속도로 저촉 등 규제사항이 기재되어 있습니다. 공시지가 기준은 1,268,000원/㎡입니다.
• 공부상 명칭. 등기상 '준원빌리지', 현황상 '준원빌라'로 불립니다. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나 명칭을 정확히 대조해야 합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 공동주택으로 확인된 거래 표본이 제한적입니다. 동일 면적의 최근 거래 부족은 적정 입찰가와 향후 매도가격을 판단할 때 중요한 불확실성입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.16 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 확약의 문구와 유효성을 직접 확인하세요.
• 임차권 승계관계 확인. 양세근의 보증금 140,000,000원과 보증기관 대위신고가 같은 권리의 승계관계인지, 별도 실채권이나 독립된 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 주택도시보증공사의 신청채권과 양수한 임차보증금의 중복계상 가능성, 실제 배당순위 및 당해세 등 우선채권을 검토하세요.
• 최근 실거래 확인. 2023.01 거래 1건과 면적이 다른 경매 대상의 직접 비교는 불충분합니다. 전용 84.66㎡ 또는 유사한 면적의 최신 거래와 매물을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임대관계가 현장에서 충분히 조사되지 못했습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도비용을 확인해야 합니다. 보증금 인수 포기와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다.
• 건물 상태 확인. 1994년 사용승인 건물로 내부 상태, 누수, 노후 설비 및 예상 보수비용을 현장 확인하세요.
• 정비구역·규제 확인. 정비구역과 도시고속도로 관련 토지이용계획, 토지 및 건물 권리관계를 원본으로 확인하세요.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 당해세, 기타 인수될 수 있는 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격까지 안전한 것은 아니다”

부산 준원빌라 102호는 선순위 임차권 때문에 처음에는 주의가 필요한 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.16 대항력과 잔여 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 매수인 인수 위험은 실질적으로 완화됐습니다.

문제는 가격입니다. 최저매각가는 250,000,000원이고 확인된 실거래는 2023.01의 200,000,000원 거래 1건입니다. 게다가 거래 물건은 전용 60.96㎡, 경매 대상은 84.66㎡로 서로 다릅니다. 이 금액비만으로 고평가를 확정할 수는 없지만 현재 자료만으로 신건 가격의 저렴함이나 적정성을 증명할 수도 없습니다.

여기에 소규모 공동주택의 제한된 거래표본, 현장 임대관계 조사 제약, 보증기관 채권 승계 및 배당 검증이 더해집니다. 따라서 권리 측면은 확약 이행 확인을 조건으로 검토 가능하지만, 가격 측면에서는 보수적인 접근이 합리적입니다. 결론은 '확약 확인 후 권리 검토 가능, 신건 가격은 보류'입니다. 무리한 응찰보다 확약서의 실효성과 동일 면적 최신 시세를 확인하는 것이 우선입니다.