부산지방법원 2025타경6106. 부산 남구 대연동 294-18 소재 단독주택과 토지에 관한 강제경매입니다. 그런데 이 물건은 일반적인 단독주택 경매와 출발점부터 다릅니다. 집과 땅을 통째로 사는 것이 아니라, 서철웅 소유 지분 9분의 2만 매각하기 때문입니다. 나머지 9분의 7은 서동순 소유로 남습니다.

등기부에 현재 존속하는 근저당권은 확인되지 않고, 2025.11.20 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 발생한 희망1자산대부관리유한회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 부동산을 자유롭게 사용·처분할 수 있다는 것은 별개입니다. 공유관계, 점유자 지위, 건물 현황이 낙찰 이후에도 중요한 문제로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 공유관계는 별개

등기상 과거 대연단위농업협동조합·대연5동새마을금고·대연농업협동조합의 근저당권이 설정된 이력이 있으나, 모두 2001.06.07 또는 2001.06.09에 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 낙찰자가 인수하는 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.

2025.10.31에는 사해행위취소에 따라 서철웅에게 2/9 지분의 소유권일부이전등기가 이루어졌습니다. 이어 2025.11.20 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정이 등기되었고, 2026.01.22 희망1자산대부관리유한회사가 서철웅 지분에 32,984,862원의 가압류를 설정했습니다. 경매개시결정과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 가능·미상

현황조사와 매각물건명세서에 서동순이 확인됩니다. 전입신고일은 1981.11.23으로 경매개시결정일보다 앞서 있습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 임대차의 목적 부분이 확인되지 않아 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

제시된 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 이것이 임대차나 점유 관련 위험의 해소를 뜻하지는 않습니다. 유효한 임대차와 보증금반환채무의 승계 여부가 확인되지 않았으므로 실질취득비용은 낙찰가만으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 액수조차 미상이라 낙찰가와 보증금의 대소관계를 판단할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가가 저렴하다는 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 86,549,980원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 금액 자체보다 중요한 사실은 그 가격으로 취득하는 대상이 전체 주택이 아닌 2/9 공유지분이라는 점입니다.

일반적인 단독주택 전체 소유권과 달리 공유지분은 단독 이용과 처분이 제한될 수 있습니다. 또한 공부상 단층과 실제 2층 건물의 차이, 공유자 점유, 제시외 건물의 귀속관계까지 고려해야 하므로 단순히 주변 주택의 전체 거래가격과 비교해 투자 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 예상 금액입니다. 지분의 실제 시장가치나 보증금 승계액을 확정한 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,549,980원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,957,900원을 공제한 뒤 주식회사한빛자산관리대부에 84,592,080원이 배당됩니다. 이 금액은 신청채권자의 청구액 127,689,741원에도 미치지 못합니다. 후순위 가압류권자의 예상배당은 0원, 채권자 전체 미배당 합계는 76,082,523원입니다.

집행비용은 약 매각가의 2.3%로 추정한 수치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 배당요구 및 법원의 배당순위 판단이 반영되지 않은 모형으로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 건물 현황 — 공부상 단층, 실제는 2층

이 사건에서 공유지분 문제만큼 중요한 것은 건물 현황입니다. 감정평가에 따르면 공부상 건물은 블록조 스라브지붕 단층주택 56.52㎡로 등재되어 있으나, 실제 현황은 1층 56.52㎡와 2층 약 36㎡로 구성된 2층 주택입니다.

감정평가는 현황을 기준으로 이루어졌으며, 2층 제시외 건물 중 서철웅 지분에 해당하는 약 8㎡가 매각대상에 포함됩니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 제시외 건물의 적법성이나 독립적인 사용권이 보장되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지. 전체 면적 101.5㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사되었습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 대연초등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,115,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지에 관한 공시지가이며 매각지분의 실제 거래가격을 확정하는 지표는 아닙니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 1972.07.13이며 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌 마감 등으로 조사되었습니다. 내부 마감과 상태는 이해관계인 부재로 충분히 조사되지 않았습니다.
• 환금성. 2/9 공유지분만 취득하고 기존 공유자가 남는 구조이므로 일반 단독주택 전체 소유권보다 매수자층이 제한될 수 있습니다. 실질적인 처분 가능성과 공유물분할 방안을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 토지·건물·제시외 2층 건물의 매각 대상이 서철웅 지분 2/9에 한정된다는 사실을 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
• 서동순의 법적 지위. 서동순은 7/9 공유자이자 전입자로 확인됩니다. 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 근거, 배당요구 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 대항력 및 보증금. 1981.11.23 전입 사실만으로 대항력과 인수채무를 확정할 수 없습니다. 임대차의 실제 성립과 존속 여부를 먼저 확인하세요.
• 공유자와의 사용관계. 취득 후 주택의 이용·관리·수익배분, 지분 매수 협의, 공유물분할 가능성과 예상 분쟁비용을 사전에 검토하세요.
• 제시외 건물. 공부상 단층과 실제 2층의 차이, 제시외 면적의 귀속, 증축 경위 및 행정상 적법성을 직접 확인하세요.
• 내부 상태. 내부 조사에 한계가 있으므로 노후 건물의 수리 필요성과 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가 86,549,980원을 주택 전체의 매수가격처럼 비교해서는 안 됩니다. 공유지분의 환금성과 미확정 비용을 반영한 별도 상한이 필요합니다.
• 배당과 인수. 배당모형상 인수액 0원을 실제 법률상 인수액 확정으로 해석하지 말고, 임차 관련 사항과 매각조건을 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.10.27 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 판결 및 건축물대장을 확인하세요.

맺으며 — “낮은 지분가격보다 중요한 것은 취득 후의 권리”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 86,549,980원에 부산 대연동의 단독주택과 토지 전체를 취득하는 경매가 아닙니다. 서철웅의 2/9 공유지분만 매각하며, 서동순의 7/9 지분은 그대로 남습니다.

등기상 후순위 가압류 소멸은 긍정적이지만, 서동순의 점유·임차관계 미확인, 공유자와의 사용관계, 공부와 현황이 다른 2층 제시외 건물이라는 문제가 겹쳐 있습니다. 예상배당에서 매수인 인수액이 0원으로 나타나더라도 실제 실질취득비용을 86,549,980원으로 고정할 근거는 부족합니다.

유찰이 이루어져 가격이 내려가더라도 공유지분의 제한과 점유 문제는 사라지지 않습니다. 권리관계 확인 전에는 입찰 보류가 합리적이며, 지분 사용·처분 가능성과 임차관계 및 제시외 건물의 상태를 확인한 뒤 실질적인 취득비용과 환금성을 재평가해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 지분을 취득한 이후의 권리 정리 가능성입니다.