부산지방법원 2025타경6192. 부산 해운대구 중동의 롯데캐슬마린아파트 106동 1201호입니다. 2004년 10월 준공된 792세대 단지에 속하며, 철근콘크리트 구조의 지상 31층 건물 중 12층에 위치합니다. 현재 소유자는 이가민·전성규 2명의 공유자로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이가민은 2020년 10월 29일 거래가액 628,000,000원에 소유권을 취득했고, 전성규는 2021년 4월 26일 증여를 원인으로 지분을 취득했습니다.
등기 관계는 단순하지 않습니다. 2020년 10월부터 삼성생명보험 근저당권이 설정되었고, 2021년에는 엠캐피탈 근저당권이 추가되었습니다. 이후 여러 채권자가 공유지분에 가압류를 설정했으며, 한국자산관리공사가 신청한 이번 임의경매가 2025년 12월 5일 개시되었습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 가압류가 많다는 사실 자체는 매수인의 채무인수를 의미하지 않습니다. 다만 선순위 근저당의 말소와 승계관계가 확정되어야 실제 권리 인수 여부도 신뢰할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1360 롯데캐슬마린아파트 제106동 제12층 제1201호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 중동2로34번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9702㎡ · 지상 31층 중 12층 |
| 단지 개요 | 롯데캐슬마린 · 792세대 · 2004.10.11 준공 |
| 소유자 | 이가민(지분 1/2), 전성규(지분 1/2) |
| 감정가 | 652,000,000원 |
| 최저매각가 | 652,000,000원 (감정가 100%, 신건) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 474,721,629원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 온천지구(해운대온천) |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 승계관계가 핵심
권리분석상 말소기준으로 제시된 등기는 2021.09.09 설정된 엠캐피탈 근저당권(채권최고액 201,600,000원)입니다. 이 근저당권은 2024.09.09 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었습니다. 그 이후 설정된 신한카드·롯데카드·부산신용보증재단·삼성카드·케이비캐피탈·한국씨티은행의 가압류 6건은 일반적인 말소기준권리 구조에서는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
원 근저당권의 실제 말소 여부와 이전등기의 효력을 대조해야 합니다. 두 권리가 유효하게 존속한다면 2021.09.09 엠캐피탈 근저당권보다 앞선 권리이므로 현재 제시된 말소기준과 배당순위를 그대로 확정할 수 없습니다. 이는 곧바로 매수인이 채무를 인수한다는 뜻은 아니지만, 입찰 전 등기부 원본 및 매각물건명세서 확인이 필요한 중요한 문제입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원은 잠정 판단
| 점유·임차 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 신고 기준 없음 |
| 실제 임대·점유관계 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
신고된 임차인은 없으며 보증금, 전입일자, 확정일자가 확인된 임차인도 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 누구인지까지 확인됐다는 사실은 구별해야 합니다.
현장 방문과 전입세대확인, 현황조사서, 매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다. 소유자가 점유하고 있다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있으며, 별도 임차인이 확인된다면 전입 및 점유 시점과 보증금 관계를 다시 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 실거래 편차가 크다
같은 롯데캐슬마린 단지의 전용 84.97㎡ 동일 평형 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 5월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 737,333,333원입니다. 최저매각가 652,000,000원은 이 평균의 88.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 16 | 775,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 5 | 789,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 14 | 775,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 21 | 765,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 745,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 25 | 771,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 17 | 798,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 29 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 31 | 750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 737,333,333원 |
최근 실거래 범위는 570,000,000원~798,000,000원입니다. 최저매각가 652,000,000원은 최근 평균보다 85,333,333원 낮고, 최신 거래로 제시된 2026년 9월의 775,000,000원보다 123,000,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 확정된다는 전제에서는 이 가격 차이가 긍정적입니다.
즉 동일 평형 안에서도 가격 차이가 상당합니다. 12층 1201호의 향·내부 상태·수리 여부와 개별 거래조건을 확인하지 않고 평균과의 차액 전체를 투자수익으로 간주해서는 안 됩니다.
단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 100%에서 매각을 진행합니다. 평균 유찰 횟수만으로 이번 물건의 낙찰 여부나 향후 가격을 확정적으로 예상할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 652,000,000원 가정)
다음은 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 작성한 모의배당입니다. 집행비용 8,920,000원을 먼저 공제하고, 엠캐피탈 근저당권 및 6건의 가압류 채권에 배당하는 방식입니다. 실제 배당표가 확정된 것은 아니며, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 배당관계가 확인되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,920,000원 |
| 1. 근저당 · 엠캐피탈 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 18,112,526원 | 18,112,526원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 28,290,160원 | 28,290,160원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 12,038,248원 | 12,038,248원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈 | 102,429,396원 | 102,429,396원 |
| 7. 가압류 · 한국씨티은행 | 28,214,308원 | 28,214,308원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 219,995,362원 |
모의배당 합계 652,000,000원. 채권자 배당 합계 423,084,638원, 집행비용 8,920,000원, 소유자 잔여 219,995,362원. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 652,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 521,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 417,280,000원 | 12,377,438원 | 0원 |
모의계산에서는 1회 유찰 시 매각가가 521,600,000원, 2회 유찰 시 417,280,000원으로 내려갑니다. 2회 유찰 시 채권 미배당액은 12,377,438원으로 추정되지만, 일반적인 후순위 채권 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
다만 이 회차별 계산도 현재의 배당순위 및 인수 0원 전제를 따른 것입니다. 선순위 근저당권의 실제 존속·이전관계 또는 별도 대항력 임차인이 확인되면 시나리오를 다시 작성해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 부산지하철 2호선 중동역 및 시내버스정류장이 인근에 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지상 31층 중 12층이며 전기·승강기·급배수·위생·난방설비가 구비되어 있습니다. 집합건축물대장상 이용상태는 아파트입니다.
- 도로. 북측 약 40m, 남서측 약 10m, 북동측 약 8m 내외 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역 관련 규제도 있습니다. 공시지가 자료상 ㎡당 8,214,000원입니다.
- 공부상 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 상태와 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 792세대 아파트 단지이며 동일 평형의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본이 존재한다는 점은 긍정적이나, 가격 범위가 570,000,000원에서 798,000,000원으로 넓어 개별 호수의 거래가격을 평균만으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 삼성생명 근저당 2건의 말소 확인. 을구 7번(473,000,000원), 8번(63,800,000원) 설정등기와 2025.08.08 한국자산관리공사 이전등기를 원본으로 대조해야 합니다. 원 권리가 실제 말소되었는지, 승계등기가 어떻게 존속하는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 말소기준권리 재검토. 엠캐피탈의 2021.09.09 근저당을 말소기준으로 확정하기 전에 그보다 앞선 두 근저당권의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당관계. 한국자산관리공사 청구액 474,721,629원과 현재 모의배당의 0원 배당 처리 사이의 이유를 확인해야 합니다. 배당요구, 채권양도 및 우선순위도 함께 대조해야 합니다.
- 임차·점유관계. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 동일 평형 최근 12개월 평균 737,333,333원과 최신 거래 775,000,000원을 참고하되, 570,000,000원·590,000,000원의 거래도 함께 비교해야 합니다. 해당 12층 물건의 향·상태·수리비를 고려해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 유찰 및 입찰가. 현재는 신건으로 최저가가 652,000,000원입니다. 1회 유찰 521,600,000원, 2회 유찰 417,280,000원은 회차별 가정가격이며 실제 진행 결과는 별도 확인해야 합니다.
- 관리비 및 추가비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 세금, 명도비용 및 수리비 등을 확인해야 합니다. 모의배당 인수 0원은 이러한 비용까지 포함한 총취득비용 0원을 의미하지 않습니다.
- 최종 원본 확인. 매각기일 2026.10.27에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 검토 대상, 권리는 확인 전 보류”
롯데캐슬마린 106동 1201호는 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다. 최저가 652,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 737,333,333원의 88.4%이고, 최신 거래 775,000,000원보다도 낮습니다. 단지 내 실거래 표본도 확인됩니다.
그러나 이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 가격이 아닙니다. 2020년·2021년 설정된 삼성생명 근저당권 2건이 실제로 말소되었는지, 2025년 한국자산관리공사로의 승계등기가 어떤 효력을 갖는지, 그리고 474,721,629원의 신청채권이 실제 배당에서 어떻게 처리되는지가 핵심입니다.
신고된 임차인이 없고 모의배당상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 점유·임대관계가 미상인 만큼 추가 검증이 필요합니다. 또한 같은 평형의 최근 거래 중에는 현재 최저가보다 낮은 사례도 있어, 단순히 평균 대비 11.6% 할인이라는 이유만으로 매수의 안전마진을 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 가격은 최근 평균 대비 경쟁력이 있으나, 선순위 근저당의 말소·승계관계와 신청채권자 배당관계가 확정되지 않아 현 단계에서는 보수적인 판단이 필요합니다. 권리관계 해소와 실제 인수액 확인이 선행된 뒤에야 입찰가격을 최종 결정할 수 있는 물건입니다.
