수원지방법원 2025타경52318. 광주시청 남동측 인근의 다세대주택 밀집 주거지에 있는 주목샤넬카운티 219동 4층 401호입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 호실이며, 도시가스 개별난방과 위생·급배수·무인경비 설비가 갖춰져 있습니다. 감정가는 213,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 104,370,000원으로 감정가의 49%입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기에는 2011.10.13. 대원신용협동조합 근저당이 최초 근저당으로 등장하지만 2011.12.12. 말소됐고, 이후 우리은행·국민은행· 신한은행 근저당도 각각 후속 말소등기가 있습니다. 현재 소유자 박경수 취득과 함께 설정된 2021.03.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당과 2024.06.24. 경기신용보증재단 근저당이 현존 근저당으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 285-1 주목샤넬카운티 219동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박경수 (2021.03.04. 매매, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 112,998,817원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 현황 | 2011.10.10. 사용승인 · 8세대 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당의 말소 여부가 핵심
등재된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 소유자 점유나 완전한 공실로 단정할 수는 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사서·매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 검증 자료가 없다
현재 최저매각가는 104,370,000원으로 감정가 213,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 73,059,000원, 4회 유찰 시 51,141,300원입니다. 다만 동일 물건 또는 일치 면적의 실거래 표본과 최근 거래금액은 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 104,370,000원 | 49% | 647,379,700원 |
| 3회 유찰 시 | 73,059,000원 | 34% | 678,144,582원 |
| 4회 유찰 시 | 51,141,300원 | 24% | 699,667,763원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 2. 근저당 · 대원신용협동조합 | 175,500,000원 | 102,108,820원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 | 147,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 133,200,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 경기신용보증재단 | 27,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국주택금융공사 | 54,188,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 749,488,520원, 채권자 배당액은 102,108,820원, 미배당액은 647,379,700원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 섀시 이중창입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비와 무인경비설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 926,500원/㎡입니다.
- 환금성. 2011년 사용승인된 8세대 소규모 다세대주택이고 확인된 낙찰 사례가 없어, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011년 대원신용협동조합 근저당은 말소등기가 있으므로, 2021.03.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당을 포함한 현존 등기 순서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 말소된 과거 근저당과 가압류를 제외한 실제 존속 권리만으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 조사. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·사업자등록·현장 점유자와 보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 인근 송정동 다세대의 최근 거래와 매물을 비교해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 규모이므로 거래 빈도와 담보대출 가능 금액, 향후 매도 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 자연보전권역 등 토지이용 규제가 실제 취득·이용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 최상층 누수 여부, 내부 상태와 점유자 인도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 권리원본이 먼저”
이 물건은 감정가 213,000,000원에서 104,370,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭은 큽니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액도 0원으로 표시됩니다. 그러나 등기 이력상 말소된 과거 근저당들이 배당표에 그대로 포함되고, 신청채권자인 수원화성오산축산업협동조합에는 배당이 없는 것으로 계산돼 권리 흐름과 배당 결과가 맞지 않습니다.
또한 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 점유 리스크도 닫히지 않았습니다. 실거래 표본까지 없는 상태에서 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 가격은 관심 대상이지만, 입찰 판단은 말소기준·배당순위·점유관계를 다시 확인한 뒤 내려야 하는 사건입니다.