수원지방법원 2025타경52323. 광주시 초월읍 그린홈타운 206동 2층 202호, 전용 58.565㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조하늘은 2022.07.13 소유권을 이전받았고, 같은 날 근해안강망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 205,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 이익수의 전입일은 2023.03.31로 말소기준일인 2022.07.13보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력을 갖지 못하며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제나 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 산이리 159-1 그린홈타운 제206동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 경충대로963번길 11-137 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.565㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 그린홈타운 제206동 · 8세대 · 2016.06.03 |
| 소유자 | 조하늘 (2022.06.17 매매, 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 194,559,649원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
과거 주식회사생보부동산신탁과 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 각 신탁등기는 2018.09.20과 2022.07.13 신탁재산 귀속을 원인으로 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.13 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류 16,604,968원과 경매개시결정은 낙찰로 소멸하므로 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이익수 | 2023.03.31 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 배당요구 여부 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본은 2건
그린홈타운 제206동 전용 58.57㎡와 면적이 일치하는 거래는 2건입니다. 2022.06 거래가는 258,000,000원, 2023.02 거래가는 290,000,000원이며 평균은 274,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 58.57㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 58.57㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 평균 | 58.57㎡ | 2건 | 274,000,000원 |
현재 최저가와 실질취득액은 모두 118,580,000원으로, 거래 평균 274,000,000원의 43.3%입니다. 등기상 인수가 없어 최저가가 그대로 실질취득액이 된다는 점까지 고려하면 과거 거래가격과의 격차는 큽니다. 다만 비교 가능한 거래가 2건에 불과하고 최신 거래월도 2023.02이므로, 이를 현재 매도가격과 동일시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,460,120원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 205,200,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,604,968원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 221,804,968원 중 116,119,880원이 배당되고, 미배당액은 105,685,088원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 118,580,000원 | 116,119,880원 | 105,685,088원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,006,000원 | 81,111,892원 | 140,693,076원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,104,200원 | 56,658,324원 | 165,146,644원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 임차인과 소멸 권리 구조는 변하지 않아 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 다음 회차의 실질취득액도 해당 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 초월중학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·공장·창고가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 운행노선과 배차 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 단지 내 도로를 통해 서측 외부 공도와 연결됩니다.
- 토지. 토지면적 540.0㎡, 지목은 대, 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 620,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제206동은 8세대 규모이며 동일면적 거래도 2건입니다. 소규모 다세대 특성상 매도 기간과 금융조건을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이익수의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 권리상 보증금 인수는 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 응찰가에 반영하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 단정할 수 없습니다. 인정될 경우 근저당권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 거래가격 재검증. 비교 거래는 2022.06과 2023.02 두 건입니다. 현재 매도호가와 인근 유사 다세대 거래를 추가로 확인하세요.
- 소규모 환금성 점검. 8세대 다세대이고 2회 유찰된 물건입니다. 대출 가능액, 임대수요와 예상 매도기간을 보수적으로 계산하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 계획관리지역 등 토지이용계획의 적용 범위를 관할 기관에서 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 내부 수리 상태, 누수, 승강기·도시가스 설비, 공용부분 관리 상태와 체납 관리비를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 할인은 분명하지만, 환금성 검증이 먼저다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.13 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 이익수도 2023.03.31 전입한 후순위 점유자로, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 실질취득액 118,580,000원이 동일면적 거래 평균 274,000,000원의 43.3%여서 격차가 큽니다. 그러나 거래 표본이 2건이고 최신 거래월이 2023.02이며, 8세대 다세대주택이 이미 2회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격은 할인, 환금성은 확인입니다. 임차인의 보증금과 배당요구, 현장 상태, 금융 가능액과 실제 매수층을 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
