수원지방법원 2025타경52384. 광주시 삼동 포레힐스 207동 401호, 전용 76.22㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 숫자만 보면 감정가 330,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 55,463,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조의 핵심은 가격표가 아니라 2021.04.14.부터 대항력을 갖춘 임차인 강정민의 보증금 310,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.11.22. 케이비국민카드 가압류보다 전입·점유가 빠르므로, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “55,463,000원에 사는 경매”가 아닙니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 인수액이 커져, 매수인의 실질취득 부담은 약 310,000,000원 수준으로 고정해 판단해야 합니다. 최근 12개월 동일 면적권 실거래 평균은 328,166,666원이고 최신 거래는 328,000,000원입니다. 실질취득은 이들보다 낮지만 차이가 크지 않아, 5회 유찰이라는 외형만 보고 큰 폭의 가격 메리트로 해석하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52384 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 235-17 포레힐스 207동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 76.22㎡ · 철근콘크리트조 4층 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 마운웅 |
| 사용승인일 | 2018.10.12 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 55,463,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 318,663,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.22. 케이비국민카드 가압류 13,074,461원입니다. 이후 현대카드·하나은행·한국주택금융공사 가압류와 2025.06.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 강정민은 2021.04.14. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서며, 등기된 임차보증금은 310,000,000원입니다.
| 점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강정민 | 2021.04.14 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 310,000,000원으로 본다
포레힐스 207동 면적 75.96㎡·76.22㎡ 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 328,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 4층 328,000,000원, 2026.07. 2층 331,500,000원, 2026.04. 3층 325,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 대비 -0.6%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.96㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 75.96㎡ | 2 | 331,500,000원 |
| 2026.04 | 75.96㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 76.22㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 328,166,666원 |
감정가 330,000,000원은 최근 실거래 범위와 거의 맞닿아 있습니다. 권리 인수를 반영한 실질취득 약 310,000,000원은 최근 12개월 평균 328,166,666원과 최신 거래 328,000,000원보다 낮습니다. 다만 추가 점유자 미상, 5회 유찰, 최근 거래 추세 -0.6%가 겹치므로 이 차이를 그대로 안전마진으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,398,334원 |
| 인수 · 강정민 임차보증금 | 310,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,074,461원 | 13,074,461원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,566,153원 | 13,566,153원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 9,195,173원 | 9,195,173원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 83,224,674원 | 18,228,879원 |
| 6. 경매개시결정 · 강정민 | 318,663,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 437,723,474원 중 54,064,666원이 배당되고, 383,658,808원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 강정민 임차보증금은 배당표상 0원 배당이며 대항력에 따른 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 대항력 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 55,463,000원 | 54,064,666원 | 383,658,808원 | 310,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 38,824,100원 | 37,725,266원 | 399,998,208원 | 310,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 27,176,870원 | 26,287,686원 | 411,435,788원 | 310,000,000원 |
6회·7회 유찰로 매각가가 더 낮아져도 강정민의 보증금은 310,000,000원으로 그대로입니다. 따라서 이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용하기 어렵습니다. 실질취득은 계속 임차보증금 수준에서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 삼동역 서측에 위치하며, 주변은 중·소규모 공동주택과 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 삼동역(경강선)과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2018.10.12입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 임야에 인접한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역 등이며 공시지가는 619,700원/㎡입니다.
- 규모. 포레힐스 207동은 7세대로 거래 표본이 많지 않아 개별 거래가격 편차를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 55,463,000원이 아니라 대항력 임차보증금 310,000,000원 수준을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 강정민 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.02.25, 확정일자 2021.03.09, 전입·점유 2021.04.14, 보증금 310,000,000원의 원본 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 강정민이 임차권자이면서 경매 신청채권자로도 나타나는 구조의 법률관계와 실제 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 추가 점유자. 전입일·보증금이 미상인 주거 점유자의 실제 신분과 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 하락. 최근 거래 추세가 -0.6%이므로 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 328,000,000원을 함께 기준으로 봐야 합니다.
- 5회 유찰 착시. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 대항력 인수형에서는 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “310,000,000원 인수 구조”를 먼저 보라
이 사건의 첫인상은 감정가 330,000,000원짜리 다세대가 5회 유찰되어 55,463,000원까지 내려온 초저가 물건입니다. 하지만 권리분석을 반영하면 결론은 달라집니다. 강정민의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금이 310,000,000원이므로, 실질취득은 약 310,000,000원 수준으로 판단해야 합니다. 최근 12개월 평균 328,166,666원보다 낮기는 하지만, 최신 거래 328,000,000원과 큰 격차가 아니고 거래 추세도 -0.6%입니다.
여기에 강정민이 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타나는 특이 구조, 그리고 전입일·보증금이 미상인 추가 점유자까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 좋은 물건”이 아니라, 인수 구조와 점유관계를 먼저 확정한 뒤 310,000,000원 수준의 실질취득가가 충분히 남는지 판단해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전에는 가격표만으로 접근하기 어렵습니다.
