수원지방법원 2025타경52384. 경기도 광주시 삼동 포레힐스 207동 401호, 전용 76.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가 330,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 113,190,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 34.3%에 불과하지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
임차인 강정민은 2021.04.14 전입·점유를 시작해 2023.11.22 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 제공된 배당 산정은 강정민에게 우선변제권이 없는 것으로 보아 배당액을 0원으로 계산했고, 보증금 310,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 반영했습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 113,190,000원 + 310,000,000원 = 423,190,000원입니다.
을구 1번 우리은행 근저당권도 주의해야 합니다. 2019.05.27 등기는 근저당권의 완전 말소가 아니라 ‘일부포기’입니다. 실제 배당표에서도 우리은행은 110,805,340원을 배당받는 잔존 권리로 처리됩니다. 다만 본 사건의 매수인 인수액 산정에는 이 근저당 미배당액이 아니라 강정민 보증금 310,000,000원만 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 235-17 포레힐스 207동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 76.22㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 마운웅 (2019.05.27 소유권이전) |
| 사용승인일 / 규모 | 2018.10.12 · 포레힐스 207동 7세대 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 113,190,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강정민 / 318,663,013원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 전액 인수가 핵심
말소기준은 2023.11.22 접수된 케이비국민카드 가압류 13,074,461원입니다. 강정민의 전입·점유일 2021.04.14는 이보다 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 산정되어 있습니다. 임차권등기는 2025.03.06 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 된 전입·점유는 그보다 앞선 2021.04.14입니다.
말소기준 이후의 현대카드·하나은행·한국주택금융공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 우리은행 근저당은 2019.05.27 일부포기 등기가 있었을 뿐 완전히 말소되지 않았고, 현재 배당표에서도 우선 배당권자로 남아 있습니다. 국민은행 근저당 215,600,000원은 2021.04.15 해지로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 310,000,000원 전액 승계
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강정민 제4층 제401호 76.22㎡ 전부 · 주거·임차권등기 | 2021.04.14 배당요구 2025.03.06 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 없음 예상배당 0원 | 전액 승계 310,000,000원 |
| 기사항전 주거 관련 기록 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인 가능한 실제 임차인은 강정민 1명이며, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 기록 1건이 있습니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기록은 대항력이 있다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 강정민 외의 추가 승계액은 현재 계산에 포함되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
포레힐스 207동은 총 7세대 규모이며, 확인된 유사 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026년 4월 전용 75.96㎡ 3층의 325,000,000원이고, 전용 76.22㎡ 거래는 2022년 4월 2층 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 75.96㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 76.22㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 327,500,000원 |
감정가 330,000,000원은 실거래 평균 327,500,000원과 비슷한 수준입니다. 문제는 낙찰자가 보증금 310,000,000원을 별도로 인수한다는 점입니다. 현재 최저가만 보면 시세의 34.6%이지만, 실질취득액 423,190,000원은 실거래 평균보다 95,690,000원 높습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 113,190,000원 | 310,000,000원 | 423,190,000원 | 129.2% |
| 4회 유찰 시 | 79,233,000원 | 310,000,000원 | 389,233,000원 | 118.8% |
| 5회 유찰 시 | 55,463,100원 | 310,000,000원 | 365,463,100원 | 111.6% |
④ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 |
| 인수. 임차인 강정민 보증금 | 310,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 308,400,000원 | 110,805,340원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 215,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 13,074,461원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 | 13,566,153원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 9,195,173원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국주택금융공사 | 83,224,674원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 현대카드 | 318,663,013원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 강정민 | 318,663,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,280,386,487원 중 채권자 배당액은 110,805,340원이며, 미배당액은 1,169,581,147원입니다. 강정민 보증금은 배당표에서 0원으로 처리되어 310,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 401호입니다. 사용승인일은 2018.10.12입니다.
- 입지. 경기도 광주시 삼동역 서측에 위치하며, 주변은 중·소규모 공동주택과 임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 경강선 삼동역과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 도로·토지. 남측 약 6미터 포장도로에 접하고, 임야에 인접한 사다리형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역·준보전산지· 특별대책지역 등에 포함되며, 주거용지에 저촉되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 포레힐스 207동은 7세대 규모이고 확인된 유사면적 실거래가 2건입니다. 단지 경매통계는 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 입찰가에 강정민 보증금 310,000,000원을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 423,190,000원입니다.
- 강정민 배당액 재확인. 본 배당표는 우선변제권 없음·배당 0원·보증금 전액 인수로 산정합니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 추가 주거 기록 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 기록은 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약의 존재를 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 원본 확인. 2019.05.27 등기는 완전 말소가 아닌 일부포기입니다. 공동담보목록과 잔존 채권 범위, 배당 후 처리 관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일성 검토. 강정민이 임차권자와 경매 신청채권자로 동시에 기재된 경위를 임대차계약서·보증금 지급자료·채권원인 문서로 검토해야 합니다.
- 회차별 상한 재산정. 4회 유찰 시 총부담 389,233,000원, 5회 유찰 시 365,463,100원으로 모두 실거래 평균을 웃돕니다.
맺으며 — “34% 할인”이 아니라 “시세의 129%”
이 물건의 숫자는 두 얼굴을 갖고 있습니다. 법원 최저매각가는 113,190,000원으로 감정가의 34.3%지만, 강정민 보증금 310,000,000원이 배당 없이 전액 인수되는 산정이므로 현재 실질취득액은 423,190,000원입니다. 이는 실거래 평균 327,500,000원의 129.2%로, 저가 낙찰이 아니라 시세 초과 취득입니다.
추가 유찰이 진행돼도 4회 유찰 시 389,233,000원, 5회 유찰 시 365,463,100원으로 제공된 모든 시나리오에서 실거래 평균보다 높습니다. 여기에 전입일·보증금 미상의 주거 기록, 임차인과 신청채권자의 동일성, 일부포기로 남은 우리은행 근저당 확인 문제까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질부담과 불확실성은 높습니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 외형상 할인율을 근거로 접근하기 어려운 물건입니다.