수원지방법원 2025타경52387. 하남시 덕풍동 860-3 토지와 지하 1층·지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 사건 용도는 연립·다세대와 토지로 분류됐고, 감정 이용상태는 6개 방실이 있는 다가구주택입니다. 토지면적은 304.7㎡이며 건물은 철근콘크리트구조로 2018.02.14. 사용승인됐습니다.
등기 권리의 기준점은 2018.04.25. 설정된 하남농업협동조합 근저당권 777,140,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 나지훈의 주택임차권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 다가구주택 경매는 등기부만으로 끝나지 않습니다. 각 방실 점유자의 전입일·실제 점유·보증금·확정일자·배당 여부를 개별적으로 대조해야 실질 인수액이 결정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 860-3 · 미사강변한강로364번안길 20-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황상 지하 1층·지상 4층 다가구주택 · 6개 방실 |
| 토지 | 대 304.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로 한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.02.14. 사용승인 · 공부와의 차이 없음 |
| 소유자 | 정성희 (단독소유 · 2018.02.19. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 2,890,912,760원 / 1,416,547,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나지훈 / 486,428,493원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 경계와 정확한 점유면적 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준권리는 2018.04.25. 하남농업협동조합 근저당권입니다. 2023.01.05. 등기된 나지훈의 주택임차권은 임대차계약일 2020.10.20., 주민등록·점유개시일 2020.12.21.로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 임차보증금 410,000,000원은 선순위 근저당권에 대항하지 못하고 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2023.12.11. 나지훈이 신청한 종전 강제경매개시결정은 2024.10.10. 말소됐고, 2025.06.17. 같은 채권자 명의로 현재 사건의 강제경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 이들 경매개시결정 역시 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 7명 전부 개별 대조 필요
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복순 · 105호실 | 2020.07.13 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 유영숙 · 101호실 | 2018.03.06 | 미상 | 2025.07.31 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정운철 · 105호실 | 2020.08.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 전홍석 · 점유부분 미상 | 2020.07.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 황상훈 · 105호실 | 2023.01.19 | 미상 | 2025.07.31 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 나지훈 · 주거(임차권등기) | 2020.12.21 확정일자 2020.12.15 | 410,000,000원 | 2023.01.05 | 없음 | 근저당 후순위 | 없음 |
| 까지 · 주거 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
말소기준일 이후 전입한 이복순·정운철·전홍석·황상훈·나지훈은 해당 전입일을 기준으로 선순위 근저당권에 대항하지 못합니다. 특히 나지훈의 410,000,000원 임차보증금은 금액이 확인되지만, 전입과 임차권등기가 모두 말소기준일 이후여서 매수인 승계 대상은 아닙니다.
반면 유영숙은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 인도·계속 점유 여부도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액을 매수인이 승계할 가능성이 남습니다. 전입일 미상의 관계인 역시 같은 방식으로 보수적으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 1,416,547,000원으로 감정가 2,890,912,760원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 더구나 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득가는 최저가에서 끝나지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,416,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,565,470원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하남농업협동조합 | 777,140,000원 | 777,140,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 나지훈 | 486,428,493원 | 486,428,493원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 나지훈 | 486,428,493원 | 136,413,037원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 1,749,996,986원 중 1,399,981,530원이 배당되고 350,015,456원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제, 보증금 미상 점유자의 배당은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사중학교 남동측 인근으로, 단독주택지대와 근린상업시설·아파트·학교가 혼재합니다. 주위환경은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 교통. 노선버스정류장과 전철 5호선 하남풍산역까지의 거리 등을 고려한 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 1층은 창고로 등재됐으나 이용상황이 확인되지 않았고, 지상 1층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 속하며, 상대보호구역과 도로 접합 조건이 있습니다.
- 토지. 304.7㎡의 평지·정방형 대지로 공시지가는 ㎡당 3,616,000원입니다. 대지 대부분에 건물이 소재하는 것으로 보이나 정확한 면적과 인접토지 경계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아니라 여러 방실이 있는 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 점유자 정리, 임대차 승계 여부, 건물 관리와 일괄 자금 부담이 환금성을 제한할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유영숙 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 최초 인도일, 주민등록 유지 여부와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 관계인 확인. 실제 성명, 점유 방실, 전입세대확인서, 보증금과 계약기간을 대조해야 인수 여부를 판정할 수 있습니다.
- 6개 방실 현황 대조. 101호·102호·103호·105호·지하 1호·지하 2호의 실제 점유자와 조사된 명단이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 나지훈 채권 중복 검토. 임차보증금 410,000,000원, 신청채권 486,428,493원, 종전·현재 경매개시결정 사이의 관계를 배당요구서와 채권계산서로 검증해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 목록 토지의 정확한 면적과 인접토지 경계, 건물의 실제 배치와 제시외 건물 범위를 측량·현황도로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가에 취득세·명도비용·체납 공과금뿐 아니라 선순위 보증금의 미배당 인수액을 합산한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 비교 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로 인근 다가구주택의 토지가격, 건물 잔존가치, 임대수익과 최근 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 2,890,912,760원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,416,547,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 다가구주택 경매의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 각 점유자의 대항력과 미배당 보증금입니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 2018.03.06. 전입한 유영숙은 말소기준일보다 앞서며 보증금·확정일자·계속 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일 미상 관계인도 남아 있습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이 아니라 미확정이고, 실질취득가 역시 1,416,547,000원 + 미상 인수액입니다.
비교 실거래가도 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 등기권리는 단순하지만 임차관계는 복잡하고, 가격은 검증되지 않은 물건. 선순위 전입자의 계약과 보증금, 배당 범위, 토지 경계까지 확인되기 전에는 보수적으로 입찰을 보류하는 편이 타당합니다.
