수원지방법원 2025타경52399. 경기도 광주시 남한산성면 오전리 58, 도로명 오전길 25에 위치한 건물과 토지의 일괄매각입니다. 공부상 건물 용도는 주택 및 근린생활시설이지만 현황은 단독주택으로 이용 중이며, 1층의 공부상 음식점 부분도 현황상 주택으로 사용되고 있습니다. 건물은 1995.12.09 사용승인된 연와조 기와지붕 2층 건물이고, 토지면적은 712.0㎡입니다.
가격만 보면 감정가 783,059,000원에서 두 차례 유찰되어 383,699,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 유찰 폭을 보여줄 뿐, 현재 시장가격보다 싸다는 근거가 되지는 않습니다. 특히 농촌지대의 단독주택과 토지가 결합된 물건은 건물 상태, 토지 경계, 도로 조건과 각종 규제에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 남한산성면 오전리 58 · 경기도 광주시 남한산성면 오전길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 및 근린생활시설 · 현황 단독주택 |
| 건물 | 연와조 기와지붕 2층 · 사용승인일 1995.12.09 |
| 토지 | 대 712.0㎡ · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 목봉자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 783,059,000원 / 383,699,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 443,541,485원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 산출상 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요
산출된 말소기준권리는 1996.03.14 중부농업협동조합 근저당권입니다. 이 기준을 따르면 이후 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 소유자 목봉자는 2020.07.01 소유권을 이전받았고, 같은 날 광주지구축산업협동조합 명의의 채권최고액 297,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.03.19 채권최고액 240,000,000원, 2024.10.14 심은미 명의 112,500,000원, 2024.11.04 조남현 명의 156,000,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 2025.05.21 국 명의 압류 후 2025.06.17 임의경매가 개시됐으며, 조합의 두 근저당권은 2026.01.19 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 0명, 임대관계는 미상
신고·조사된 실제 임차인은 0명이며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 배당 시나리오에도 임차보증금 인수액은 반영되지 않아 현재 산출상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세보다 저렴’은 다르다
현재 최저가는 383,699,000원으로 감정가 783,059,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 268,589,300원, 4회 유찰 시 188,012,510원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래가 없으므로 어느 회차도 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 383,699,000원 | 49% | 1,922,711,456원 |
| 3회 유찰 시 | 268,589,300원 | 34% | 2,036,209,620원 |
| 4회 유찰 시 | 188,012,510원 | 24% | 2,115,658,335원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 매각대금은 낮아지지만 채권자 미배당액은 더 커집니다. 현재 회차에도 총 채권액 2,300,238,670원 중 377,527,214원만 배당되고, 1,922,711,456원이 미배당으로 남는 구조입니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않지만, 말소기준권리와 선순위 권리관계가 정확하다는 전제가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,171,786원 |
| 을구 1번 근저당 · 중부농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 중부농업협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중부농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이정남 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 이정남 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 박순하 | 140,000,000원 | 79,027,214원 |
| 을구 10번 근저당 · 이정자 | 140,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 홍성숙 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 홍성숙 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 297,600,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 문영순 | 392,638,670원 | 0원 |
| 갑구 18번 강제경매개시결정 · 문영순 | 미상 | 0원 |
| 을구 20번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당 · 심은미 | 112,500,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당 · 조남현 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,300,238,670원 중 예상 배당은 377,527,214원이며, 미배당은 1,922,711,456원입니다. 채권액 미상 권리, 실제 채권잔액, 말소 이력, 당해세와 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남한산성면 오전리 ‘좁은목 마을’ 인근의 지방도변 농촌지대로, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 공원, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 공부상 주택 및 근린생활시설이나 현황은 단독주택이며, 1층의 공부상 음식점 부분도 현황상 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 712.0㎡, 주상용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 목록 2·3의 정확한 면적과 인접 토지 경계는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표기돼 있고 도로 저촉 사항도 있어 건축·증개축·거래 가능 조건을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌지대의 단독주택·토지 일괄매각이고 제시외 건물과 다수 규제가 포함돼 일반적인 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 1996.03.14 근저당권과 2004.04.30 말소 기록의 관계를 등기부 원본, 매각물건명세서와 경매기록으로 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 체납액을 확인하세요.
- 점유 조사. 실제 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·사업자등록·현장 점유자를 확인하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 면적, 소유관계와 철거·사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계. 목록 2·3의 정확한 면적, 인접 토지와의 경계, 진입도로와 도로 저촉 범위를 측량도면 및 현황으로 확인하세요.
- 용도 차이. 공부상 주택·근린생활시설 및 음식점 부분이 현황상 주택으로 이용되고 있어 건축물대장, 용도변경과 위법 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 단독주택과 토지의 개별 거래사례 및 건물 상태를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 경매기록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 확인해야 할 항목이 많다
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 두 번 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 임차인 신고가 없으며 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 비교 실거래가 없는 상태에서 농촌지대 단독주택과 712.0㎡ 토지, 제시외 건물, 다수의 토지이용 규제와 경계 확인 문제를 함께 평가해야 합니다.
권리 측면에서도 1996년 근저당권을 말소기준으로 산출한 결과와 2004년 말소 기록의 관계를 먼저 정리해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건과 임대관계 미상까지 남아 있습니다. 결론은 “가격은 낮아졌지만, 안전성과 적정가격은 아직 확정되지 않았다”입니다. 현장조사와 원본 대조가 끝난 뒤에야 현재 최저가 383,699,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.