수원지방법원 2025타경52402. 광주시 쌍령동 늘봄타운 제2동 제4층 402호, 전용 76.55㎡의 다세대주택입니다. 현황 건물 표시는 ‘102동’으로 조사됐지만 등기사항증명서에는 ‘제2동’으로 기재되어 있습니다. 감정가 1억6,100만원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 7,889만원까지 낮아졌습니다.
권리구조의 핵심은 두 임차관계의 분리입니다. 최성용은 보증금 1억7,500만원의 선순위 임차권자지만, 양수인인 한국주택금융공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 미배당액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최성용 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 정무열에게 적용되지 않습니다. 정무열은 2025년 2월 6일 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰가 외 추가 부담의 상한을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 303 늘봄타운 제2동 제4층 제402호 |
| 건물 표시 | 등기상 제2동 · 현황상 102동 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 76.55㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2009.05.08 · 8세대 |
| 소유자 | 이민규 (2023.01.18. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (4회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 184,695,367원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 잔존
등기상 과거 근저당권과 압류에는 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 국민은행 근저당권은 2010년 5월 3일, 우리은행 근저당권은 2012년 2월 24일, 동부화재해상보험 근저당권은 2013년 10월 18일 말소됐고, 광주시 압류도 2022년 10월 20일 해제됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 자료에 선언된 2025.06.17. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정무열 | 2025.02.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최성용 보증금 권리 승계 | 2022.12.30 | 2022.10.23 | 175,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
사람 기준 실제 임차인은 정무열·최성용 2명입니다. 한국주택금융공사는 ‘양도 전 임차인 최성용’의 보증금 권리를 승계한 주체이므로, 최성용의 보증금과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 확약이 없다는 전제의 룰상 최성용 미배당 인수액은 현재 회차 97,930,020원입니다. 확약서는 최성용 보증금에만 적용되며, 정무열의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 43.8% 할인처럼 보여도 실질취득 상한은 미정
확인된 같은 면적의 실거래는 2023년 1월 4층 76.55㎡, 180,000,000원 1건입니다. 감정가는 이 거래가의 약 89.4%, 현재 최저가는 약 43.8%입니다. 숫자만 놓고 보면 최저가가 크게 낮지만, 실거래 표본이 한 건이고 정무열의 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가를 곧바로 확정 실질취득가나 안전마진으로 볼 수 없습니다.
| 구분 | 시점 / 회차 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2023.01 · 4층 | 180,000,000원 | 동일 면적 표본 1건 |
| 감정가 | 감정평가 | 161,000,000원 | 실거래의 약 89.4% |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 | 78,890,000원 | 실거래의 43.8% |
| 실질취득 | 확약 반영 | 78,890,000원 + 미상 | 최성용 인수 0원* · 정무열 보증금 별도 |
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,820,020원 | - |
| 1. 임차인 최성용 보증금 | 175,000,000원 | 77,069,980원 | 97,930,020원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 184,695,367원 | 0원 | 184,695,367원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 최성용 보증금 우선배당에 투입됩니다. 최성용의 미배당액은 룰상 97,930,020원이지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 및 정무열의 미상 보증금은 이 표에 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 최성용 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 78,890,000원 | 97,930,020원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 63,112,000원 | 113,424,016원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 50,489,600원 | 125,819,213원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 중 4층입니다.
- 입지. 쌍령2동 마을회관 동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6미터 포장도로에 접한 남서측 하향 완경사의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 2023년 1월 1건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와 현황의 용도 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.20.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 적용 보증금, 조건 및 매각물건명세서 반영 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 정무열 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액의 상한을 계산할 수 있습니다.
- 승계 중복 금지. 한국주택금융공사는 최성용 보증금 권리의 승계 주체이므로 최성용 보증금과 별도로 더하지 않습니다.
- 동 표시 대조. 등기상 제2동과 현황상 102동이 동일 건물인지 현장·건축물대장·집합건축물 배치도에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 최성용 임차권등기 말소와 별개로 현재 점유자가 누구인지, 정무열과의 명도 협의 또는 인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 매수인 부담 가능 금액을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2023년 1월 1건뿐이므로 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물가격을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 최성용만 지운다”
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 1억6,100만원이 7,889만원까지 내려왔고, 확인된 1억8,000만원 실거래의 43.8%입니다. 게다가 가장 큰 선순위 보증금 1억7,500만원은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 매수인 실질 인수가 0원*이 됩니다.
그러나 확약의 효력은 최성용 보증금에만 한정됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 정무열의 보증금과 확정일자는 미상이며, 이 부분이 해소되지 않으면 총취득비용도 미정입니다. 4회 유찰, 8세대 규모, 실거래 표본 1건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 주된 인수는 해소됐지만 잔여 임차관계가 확인되기 전에는 보류입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 정무열의 임대차 실체와 확약서의 법적 효력을 원본으로 확정하는 데 있습니다.
