179,732,000원
수원지방법원 2025타경52411. 경기도 광주시 초월읍 산이리 ‘서원’ 비동 102호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김근휘이며, 2020년 6월 29일 설정된 강동농업협동조합의 근저당권 420,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 2025년 임의경매개시결정뿐이므로, 매각으로 근저당권과 경매개시결정이 소멸합니다.
감정가는 524,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 179,732,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%까지 내려온 가격이지만, 이 물건은 대단지 아파트가 아니라 총 2세대 규모의 다세대주택이고 동일·유사 물건 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 산이리 147-6 서원 비동 1층 제2층 102호 도로명: 경기도 광주시 초월읍 산이길 52-83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 일반목구조 경사지붕 지상 2층 · 2019.10.24 |
| 소유자 | 김근휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 179,732,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울강동농업협동조합 / 339,163,897원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 비고 | 제시 외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020년 6월 29일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 420,000,000원이며, 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서 근저당권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액은 채무자 측에 남는 채권일 뿐, 매수인이 인수하는 부동산 권리는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 179,732,000원으로 감정가 524,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일한 면적과 이용가치를 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 179,732,000원 | 243,584,248원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 125,812,399원 | 296,748,975원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 88,068,679원 | 333,916,557원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 내려가고 근저당권의 미배당액은 커지지만, 말소기준권리 자체는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 하락이 곧 투자 매력 상승을 뜻하지는 않습니다. 세 번의 유찰은 이미 시장이 감정가와 물건 특성에 보수적으로 반응했다는 신호로 볼 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,316,248원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 420,000,000원 | 176,415,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권의 채권최고액 420,000,000원 중 176,415,752원이 배당되고, 243,584,248원이 미배당되는 계산입니다. 이는 채권최고액 기준 추정이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 근저당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산이1리마을회관 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트·근린생활시설과 중소규모 공장·창고가 함께 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 초월역은 원거리에 위치합니다.
- 구조. 2019년 10월 24일 사용승인된 일반목구조 경사지붕 지상 2층 건물입니다. 시스템에어컨 냉난방, 위생·급배수, 화재탐지, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 완경사의 사다리형 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각 비고에 제시 외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 2세대 규모로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시 외 건물 확인. 포함 대상의 위치·면적·구조와 매각 범위를 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 인근 다세대·연립의 실제 매매사례와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도관계. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 매각기일 전 현황조사 및 현장 방문으로 다시 점검해야 합니다.
- 목구조 상태. 누수, 결로, 목재 부식, 지붕과 외벽 상태 및 유지보수 이력을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대출 가능성. 총 2세대 다세대와 일반목구조 특성이 금융기관의 담보평가와 대출한도에 미치는 영향을 사전에 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역과 자연보전권역 등 복수 규제의 적용 내용 및 향후 증·개축 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2020년 6월 29일 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 경매개시결정뿐이며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 안전한 편입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실거래 시세가 확인되지 않아 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다. 총 2세대, 일반목구조, 공장·창고가 혼재한 주변 환경, 제시 외 건물 포함이라는 조건까지 고려하면 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 현장 상태와 환금성입니다. 결론은 권리 합격, 가격은 보수적 검증입니다.
