수원지방법원 2025타경52417. 성남시 중원구 성남동 모란역센트럴스퀘어 2층 203호로, 감정평가상 근린생활시설 ‘젤리추네일’로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정윤진은 2020.09.28. 거래가액 869,240,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 710,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2025.06.20. 에프더블유2503유동화전문 유한회사가 양도인 우리은행의 채권을 기초로 임의경매를 신청했고, 청구금액은 578,382,844원입니다. 이후 2025.06.26. 성남시 압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 이정교 명의의 채권최고액 115,000,000원 근저당도 있었으나 2024.01.08. 해지로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3502 모란역센트럴스퀘어 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(상호명: 젤리추네일) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 정윤진 (2020.09.28. 소유권 취득 · 거래가액 869,240,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 790,000,000원 / 387,100,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 578,382,844원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.28. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 710,400,000원이며, 소유자 정윤진이 채무자로 등재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 성남시 압류는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 전입 · 확정일자 | 보증금 · 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 추예림 모란역 센트럴스퀘어 2층 203호 신고 용도: 주거 | 전입 2024.05.17. 확정일자 미상 | 보증금 20,000,000원 월 차임 1,000,000원 | 2025.07.23. 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2024.05.17.은 말소기준일 2020.09.28.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원이고 2025.07.23. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력이 없으므로 배당 결과와 별개로 매수인이 보증금을 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저가’는 아니다
최저매각가는 387,100,000원으로 감정가 790,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 387,100,000원입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 현재 시장 거래가나 임대수익 대비 저가 여부를 직접 증명하지는 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 387,100,000원 | 49% | 444,519,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 270,970,000원 | 34% | 559,023,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 189,679,000원 | 24% | 639,176,506원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 리스크는 선순위 임차보증금 인수가 아니라, 근린생활시설 자체의 임대수익·업종 적합성·공실 및 재매각 가능성에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,219,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 710,400,000원 | 380,880,600원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 이정교 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 825,400,000원 중 예상 배당액은 380,880,600원이며, 채권 미배당액은 444,519,400원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 풍생고등학교 남측 인근의 모란역 주변 역세권 상가지대로, 업무시설·판매시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 모란역 수인분당선·8호선 접근 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 50미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 13,680,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 모란역 인근 상업지역 입지는 장점이나, 근린생활시설은 실제 업종·임대료·공실과 호별 접근성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·영업 확인. 현황상 젤리추네일로 이용 중입니다. 실제 영업자, 임차계약 유지 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 추예림의 전입일, 확정일자 유무, 배당요구서와 임대차계약서를 원본으로 대조하세요.
- 수익성 검증. 보증금 20,000,000원·월 차임 1,000,000원의 계약 조건이 현재도 유효한지, 관리비와 공실 기간을 함께 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 상가 이용조건. 건축물대장상 용도, 관리규약, 주차장 이용조건과 희망 업종의 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만을 근거로 입찰가를 정하지 말고, 모란역 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 성남시 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 추예림도 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 387,100,000원이 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 근린생활시설은 현재 영업수익과 공실 가능성, 향후 임대·매각 수요를 확인해야 합니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 또한 가격 부담 또는 상품성에 대한 시장의 경계로 볼 여지가 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 수익성 검증 후 판단입니다.