수원지방법원 2025타경52432. 성남시 중원구 성남동 휴먼팰리스 4층 404호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·공실입니다. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 11층 건물이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 감정가 407,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 199,430,000원입니다.
표면적인 할인폭보다 먼저 확인할 것은 권리의 기준점입니다. 권리 산정에는 2007.10.02 주식회사홍윤에셋 가압류 6,000,000,000원이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 다만 등기 연혁에는 해당 가압류가 2018.11.22 강제경매 매각으로 말소된 기록도 함께 존재합니다. 현재 경매에서 실제로 적용되는 말소기준권리는 매각물건명세서와 최신 등기 원본을 대조해 다시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52432 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3166 휴먼팰리스 4층 404호 · 도로명주소 광명로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 / 분석 대상 면적 | 지하 3층·지상 11층 중 4층 404호 · 118.83㎡ · 사용승인 2021.01.28 |
| 소유자 | 중원씨엔디주식회사 (2018.11.22 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 199,430,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주선 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 계산과 유치권 주장은 분리해야 한다
배당 계산에서는 집행비용 3,592,020원을 제외한 195,837,980원이 주식회사홍윤에셋 가압류에 배당되고, 이후 채권에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 총 신고채권 73,053,051,703원 중 195,837,980원만 배당되어 미배당액은 72,857,213,723원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 등기상 권리와 배당 계산에 관한 수치입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 페트루스 주식회사 | 4층 4호 | 10,000,000원 월 500,000원 | 2025.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준영 | 4층 404호 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 페트루스 주식회사는 2025.06.12 전입해 제시된 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 김준영은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 배당요구는 2025.08.14 접수됐지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
감정평가 현장조사에서는 근린생활시설이 공실로 조사됐습니다. 임차인 신고와 현장 공실 기재, 유치권 안내문이 동시에 존재하므로 실제 열쇠 보유자·출입 통제자·시설물 사용자를 현장에서 확인하는 것이 명도 판단의 출발점입니다.
③ 거래사례 비교 — 34.7%라는 숫자를 할인율로 해석하면 안 된다
휴먼팰리스 거래사례는 2건이며 모두 면적 84.62㎡입니다. 분석 대상 면적은 118.83㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 199,430,000원이 거래사례 평균 574,000,000원의 34.7%라는 수치는 단순 비율일 뿐, 동일 면적 근린시설의 직접 시세 할인율이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.62㎡ | 8층 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 84.62㎡ | 11층 | 598,000,000원 |
| 평균 | 84.62㎡ | 2건 | 574,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 199,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,592,020원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사홍윤에셋 | 6,000,000,000원 | 195,837,980원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 스프레드건설 | 7,848,469,045원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대전상호저축은행 | 5,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대전상호저축은행 | 4,810,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사으뜸상호저축은행 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 흥국·안양·아산저축은행 | 7,150,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사브이원대부 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 베스트아이앤디주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 흥국·아산·조은·라온저축은행 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 삼영아이티디 주식회사 | 584,582,658원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 이성우 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 삼영아이티디주식회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 이성우 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 삼영아이티디주식회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 삼영아이티디주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 삼영아이티디주식회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 흥국·아산·조은·라온저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 이주선 | 1,040,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 조용주·기치호·최규염 | 1,520,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 이성우 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 최자윤 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 73,053,051,703원 중 195,837,980원이 배당되고 72,857,213,723원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 임차인 최우선변제와 유치권 주장은 확정되지 않은 상태입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 불확실성은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 199,430,000원 | 195,837,980원 | 72,857,213,723원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 139,601,000원 | 136,846,586원 | 72,916,205,117원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 97,720,700원 | 95,561,727원 | 72,957,489,976원 | 0원 |
모든 시나리오에서 배당 계산상 인수액은 0원이고 신청채권자 이주선의 청구액 300,000,000원도 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 그러나 유치권의 성립 여부와 김준영의 임차보증금·전입일은 매각가 하락과 무관합니다. 가격이 낮아져도 점유·명도 위험이 자동으로 해소되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 지하철 8호선·수인분당선 모란역 동측 인근이며 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 모란역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로서 공실이며 위생·급배수, 승강기, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 광대로와 남측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역, 비행안전제5구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지 전체 면적은 1,098㎡, 공시지가는 7,775,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 휴먼팰리스는 24세대이며, 근린시설은 주거용보다 임차수요·업종·공실기간의 영향을 크게 받습니다. 동일 면적 거래사례가 확인되지 않아 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 공사계약서·세금계산서·입금내역·채권 변제기·점유 개시일과 현재 점유자를 확인하세요.
- 김준영 임차정보 확인. 상가건물임대차 현황서, 사업자등록 신청일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 대조하세요.
- 말소기준 재확정. 2007.10.02 가압류의 말소기준 산정과 2018.11.22 말소 기록을 최신 등기와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 적정가 재산정. 대상 면적 118.83㎡와 같은 용도·면적의 매매 및 임대 사례를 별도로 확보하고 공실 비용을 반영하세요.
- 현장 출입 확인. 감정평가상 공실이지만 유치권 안내문과 임차인 신고가 있으므로 출입문 잠금, 집기, 관리비 납부자와 실질 점유자를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 감정평가서를 직접 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 점유의 실체다
이 물건은 감정가 407,000,000원에서 최저가 199,430,000원까지 내려왔고 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 안전한 실질취득가를 뜻하지는 않습니다. 유치권 주장의 성립 여부가 불분명하고 김준영의 전입일·보증금도 확인되지 않았습니다. 거래사례는 대상보다 작은 84.62㎡ 자료여서 34.7%라는 비율을 직접적인 가격 메리트로 사용할 수도 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것이 아니라, 유치권의 원인채권과 점유, 김준영의 임차관계, 실제 말소기준을 먼저 확정하는 것입니다. 세 가지가 해소되지 않는 한 감정가 49%라는 숫자만으로는 위험을 보상하는 가격인지 판단하기 어렵습니다.
