수원지방법원 2025타경52441. 경기도 광주시 신현동 백일홍하우스 C동 302호, 전용 50.22㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 198,000,000원의 49%인 97,020,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 강경민의 190,000,000원 임차권입니다. 강경민은 2021.07.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.21.로, 말소기준인 2023.02.09. 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 97,020,000원 중 집행비용 2,146,360원을 제외한 94,873,640원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 95,126,360원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액은 대체로 보증금 190,000,000원 수준에 묶이는 구조라 최저가만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 3층302호 · 경기도 광주시 새말길 243-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.22㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 제3층 제302호 |
| 사용승인 | 2012.12.05. |
| 소유자 | 여연만 (2021.07.15. 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
| 표시 차이 | 등기상 ‘씨’동 · 현황 ‘C’동 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 전부다
말소기준권리는 2023.02.09. 서민금융진흥원 가압류 5,142,753원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 광주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012.12.27. 설정된 우리은행 근저당권 164,160,000원은 2015.04.14. 이미 말소됐습니다.
문제의 강경민 임차권등기는 2023.07.26. 등기됐지만, 임차인의 주민등록·점유개시일은 2021.07.15.이고 확정일자는 2021.06.21.입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이므로 등기 순번만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받고, 원칙적으로 남은 보증금은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.07.15. / 2021.06.21. | 대항력 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 95,126,360원이 매수인 인수 대상입니다. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 48.5%, 그러나 거래는 오래됐다
백일홍하우스(C)는 8세대 규모이고, 전용 50.22㎡ 전후의 실거래 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 202,857,142원이지만 가격 판단은 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 집계상 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 2024.01. 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 50.17㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 50.22㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 50.17㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 50.22㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 50.22㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 50.22㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 50.17㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 202,857,142원 |
확약을 반영한 실질취득 97,020,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 48.5%입니다. 가격 격차 자체는 큽니다. 다만 최신 실거래가 2024.01.이라는 점과 거래 추세가 -2.0%라는 점을 함께 봐야 합니다. 과거 220,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 202,857,142원만으로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 1. 임차인 강경민 보증금 | 190,000,000원 | 94,873,640원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,142,753원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강경민 보증금 미배당액은 95,126,360원입니다. 이는 확약이 없을 때의 매수인 인수 추정액입니다. 2026.06.09. 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 49% | 97,020,000원 | 95,126,360원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 39% | 77,616,000원 | 114,181,088원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 31% | 62,092,800원 | 129,424,870원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와 현황의 이용상 차이는 없습니다.
- 입지. 경기도 광주시 신현동 ‘문형산’ 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 완경사의 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
- 공시지가. 773,900원/㎡, 토지면적 451.0㎡입니다.
- 환금성. 백일홍하우스(C)는 8세대이며 확인된 실거래는 7건입니다. 현재 물건은 4회 유찰돼 가격 할인과 별개로 매수층의 두께를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 강경민 임차권에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당 후 말소 절차. 임차보증금이 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약 내용과 실제 말소 이행 절차를 점검하세요.
- 대항력 날짜 확인. 강경민 전입·점유 2021.07.15.은 말소기준 2023.02.09.보다 앞섭니다. 확약 없이는 선순위 대항력 임차인입니다.
- 시세 신선도. 최신 실거래가 2024.01. 200,000,000원입니다. 2026.09.21. 입찰에 앞서 현 시점 거래·매물 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세. 집계상 최근 거래구간이 이전 구간 대비 -2.0%입니다. 과거 220,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만으로 가치를 높게 잡지 마세요.
- 다세대 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 이미 4회 유찰됐습니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층도 함께 보세요.
- 동 표시 확인. 등기상 ‘씨’동, 현황은 ‘C’동으로 표시돼 있으므로 현장과 공부를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “97,020,000원이 싼 이유보다, 190,000,000원을 안 떠안는 근거가 중요하다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 198,000,000원에서 4회 유찰돼 97,020,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 집계상 최근 12개월 실거래 평균 200,000,000원과 비교하면 실질취득가는 48.5% 수준입니다. 하지만 이 가격차보다 먼저 봐야 할 것은 190,000,000원 선순위 임차권입니다.
강경민은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이라, 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수합니다. 현재 배당구조에서는 그 금액이 95,126,360원입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약을 정확히 확인하면 실질 인수 0원*, 확인하지 못하면 인수형 물건. 이 사건은 그 한 장의 문서가 가격 메리트의 전제조건입니다.
