수원지방법원 2025타경52441. 광주시 신현동 백일홍하우스 C동 302호, 전용 50.22㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 여연만은 2021.07.15 매매대금 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 권리 산정의 기준은 2012.12.27 주식회사우리은행 근저당권 164,160,000원이며, 이후 서민금융진흥원 가압류와 국민건강보험공단·광주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 강경민의 임차권입니다. 임대차보증금은 190,000,000원, 계약일은 2021.06.19, 확정일자는 2021.06.21, 전입·점유개시일은 2021.07.15이며 2023.07.26 임차권등기가 이뤄졌습니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시했지만, 주택도시보증공사가 2026.06.09 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.22㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2012.12.05 · 백일홍하우스(C) 8세대 |
| 소유자 | 여연만 (2021.07.15 매매대금 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (2회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 동 표시 | 등기상 ‘씨동’, 현황은 ‘C동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약 확인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계 주체
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경민 전유부분 전부 · 주거 | 190,000,000원 | 2021.07.15 | 2021.06.21 | 명세서상 대항 가능 확약으로 포기 | 우선변제권 주장 | 주택도시보증공사 2026.06.09 임차권 말소 확약 |
실제 임차인은 강경민 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 보증금채권을 승계해 강제경매를 신청한 주체로 읽어야 하므로, 강경민의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 두 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
* 2026.06.09 제출 확약서의 유효성과 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 판단입니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 가격 여유는 1.0%
백일홍하우스(C) 전용 50.17~50.22㎡ 거래 7건입니다. 전체 평균은 202,857,142원이지만 과거 220,000,000원 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 산정된 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 2024.01 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 50.17㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 50.22㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 50.17㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 50.22㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 50.22㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 50.22㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 50.17㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 202,857,142원 |
최저가이자 실질취득액인 198,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 99.0%입니다. 최근 시세보다 높지는 않지만 차이는 2,000,000원뿐이며, 최근 가격 추세가 -2.0%인 하락 흐름이라는 점을 고려하면 현재 가격을 뚜렷하게 싸다고 평가하기 어렵습니다. 특히 2회 유찰되었는데도 현재 최저가는 감정가의 100%로 유지되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 164,160,000원 | 164,160,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,142,753원 | 5,142,753원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 25,125,247원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 359,302,753원, 배당액은 194,428,000원이며 미배당액은 164,874,753원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 190,000,000원 중 25,125,247원만 배당받는 계산이지만, 제출된 확약에 따라 그 미변제 잔액이 매수인에게 넘어가는 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 공사 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·100% | 198,000,000원 | 194,428,000원 | 164,874,753원 | 25,125,247원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 80% | 158,400,000원 | 155,382,400원 | 203,920,353원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 126,720,000원 | 124,145,920원 | 235,156,833원 | 0원 | 0원* |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리, 확약이 유지되는 한 매각가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 다만 이 결론은 확약서 원문과 임차권등기 말소 이행을 입찰 전에 확인해야 유효합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 광주시 신현동 문형산 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·자연림이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지이며 남동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 451.0㎡, 공시지가는 773,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기상 ‘씨동’, 현황은 ‘C동’으로 표시됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 조건을 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 배당 부족과 관계없이 을구 3번 임차권등기를 말소한다는 약정의 실제 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2012.12.27 우리은행 근저당과 2015.04.14 말소 기재가 함께 존재하므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 198,000,000원은 최근 평균 200,000,000원의 99.0%이며 가격 추세도 -2.0%입니다.
- 거래 표본 시점 확인. 표본의 최신 거래가 2024.01이므로 입찰 시점의 현장 매물과 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 2회 유찰된 물건이므로 향후 매도기간과 수요층을 보수적으로 검토하세요.
- 점유·관리비 확인. 현장 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 보류
이 물건의 첫인상은 임차보증금 190,000,000원의 인수 위험입니다. 실제로 매각물건명세서는 강경민의 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 적시했습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.09 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약해, 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 실질취득액 198,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 99.0%로 사실상 최근 시세와 같은 수준이고, 최근 가격 추세는 -2.0%입니다. 8세대 소규모 다세대가 이미 2회 유찰됐는데도 최저가가 감정가 100%인 만큼, 전체 평균 202,857,142원만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 확약 원문이 확인되면 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건은 낮은 인수가 아니라 충분한 가격 차이가 생기는지가 입찰 판단의 핵심입니다.