수원지방법원 2025타경52456. 광주시 도척면 진우리 ‘현대파크빌’ 8동 4층 402호, 전용 56.36㎡ 다세대주택입니다. 감정가 136,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,640,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 실질취득액도 66,640,000원입니다.
가격만 보면 2025년 4월 동일 면적 실거래 130,000,000원의 절반 수준입니다. 그러나 이 물건은 총 8세대 규모의 다세대주택이고 확인되는 최근 거래도 1건뿐입니다. 아파트처럼 다수 거래의 평균으로 가격대를 좁힐 수 없으므로, 51.3%라는 할인율을 곧바로 확정 수익으로 해석하면 안 됩니다. 권리에서는 말소기준 정리, 가격에서는 낮은 거래 빈도와 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 진우리 222-24 현대파크빌 제8동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.36㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이영천 (2020.11.13. 소유권이전, 거래가 175,000,000원) |
| 준공 / 세대수 | 2017.07.18 / 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 115,524,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당의 말소부터 확인
등기부 흐름대로 보면 2017.07.25 설정된 우리은행 근저당권은 2020.12.03 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 권리 가운데 가장 빠른 담보권은 2020.11.13 설정된 안산농업협동조합 근저당권 144,000,000원으로 보는 것이 자연스럽습니다. 이를 말소기준으로 잡으면 이후 어드벤스대부 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정 및 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
신고된 임차인은 없습니다. 예상배당에도 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 현장 점유자가 확인되더라도 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무를 단정하지 말고 관련 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 수치상 반값, 표본은 1건
현대파크빌 8동의 동일 면적 56.36㎡에서 확인되는 최근 거래는 2025년 4월 1층 130,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 56.36㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.36㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
감정가 136,000,000원은 최근 거래보다 6,000,000원 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 66,640,000원으로 최근 거래의 51.3%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 같은 66,640,000원입니다. 수치만 놓고 보면 큰 할인폭이지만, 비교 거래는 1층 한 건이고 본건은 4층이므로 층·상태 차이를 포함한 추가 비교가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 162,240,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 근저당 · 안산농업협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 어드벤스대부 | 20,003,349원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,547,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권자 총청구액은 331,790,883원, 배당액은 65,040,480원이며 미배당액은 266,750,403원입니다. 신청채권자 안산농업협동조합의 청구액 115,524,017원도 이 계산에서는 배당되지 않습니다. 다만 이러한 미배당은 채권자의 회수 부족분이지, 소멸하는 권리를 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
배당표는 우리은행 근저당을 선순위로 계산한 시뮬레이션입니다. 등기부의 2020.12.03 말소기재와 배당순위가 충돌하므로 실제 배당은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 광주유통단지 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기와 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시 페어글라스 구조입니다.
- 토지·도로. 500.0㎡ 사다리형 평탄 토지의 다세대주택 부지이며 동측 및 북측 도로와 접합니다. 공시지가는 368,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로 최근 거래가 1건에 그칩니다. 매수가격뿐 아니라 향후 매도에 필요한 기간과 주변 다세대 매물 경쟁까지 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.07.25 우리은행 근저당이 2020.12.03 실제 말소됐는지 등기부의 말소선과 부기사항을 원본으로 대조하세요.
- 배당순위 대조. 예상배당은 말소된 것으로 보이는 우리은행 근저당에 65,040,480원을 배당합니다. 공동담보목록과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 점유자 및 배당요구 여부를 함께 확인하세요.
- 시세 표본 확대. 동일 건물 거래는 2025.04 한 건뿐입니다. 인근 도척면 다세대의 면적, 준공일, 층이 유사한 거래와 현재 매물을 추가 비교해야 합니다.
- 최상층 상태 점검. 본건은 4층 건물의 4층입니다. 내부 상태와 난방·급배수 설비, 천장 및 외벽 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역 등 복수 규제에 포함되므로 향후 증·개축이나 용도 변경 계획이 있다면 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인한 뒤 의사결정하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인 절차는 생략 불가”
현재 최저가 66,640,000원은 최근 동일 면적 거래 130,000,000원의 51.3%이고, 예상 인수액도 0원입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 검토 가치가 분명합니다. 그러나 이 물건은 8세대 다세대주택으로 거래 표본이 한 건뿐이고 두 차례 유찰됐으며, 등기부의 우리은행 근저당 말소기재와 예상배당 순위가 서로 맞지 않습니다.
등기부 흐름대로라면 유효한 말소기준은 2020.11.13 안산농업협동조합 근저당이고 이후 권리는 소멸하는 구조입니다. 다만 점유·임대관계는 별도 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 검토 가치, 환금성은 보수적 접근입니다. 반값이라는 숫자보다 말소기준 원문, 실제 점유자, 추가 시세 표본을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.