수원지방법원 2025타경52477. 광주시 문형동 샘마을 107동 4층 401호, 전용 59.29㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김옥이는 2021.11.29. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.01.05. 김종수의 가압류 2,086,950원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 한화생명보험 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순위 자체보다 임차인 김선규입니다. 김선규의 전입일과 확정일자는 모두 2021.10.12.로 말소기준 2023.01.05.보다 빠르고, 점유개시는 2021.11.15.입니다. 따라서 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로, 현 최저가에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어오는 인수형 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 533-23 샘마을 107동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.29㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김옥이 (2021.11.29. 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,960,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2023.01.05. 김종수 가압류입니다. 김선규의 전입일·확정일자는 그보다 빠른 2021.10.12.이므로 대항력 있음으로 조사됐습니다. 임차권등기 자체는 2023.10.25. 이루어졌지만, 등기 내용에 임대차계약일 2021.10.09., 주민등록일 2021.10.12., 점유개시 2021.11.15., 확정일자 2021.10.12.가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선규 | 전유부분 전부 · 주거 | 195,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
전입 2021.10.12. · 확정 2021.10.12. · 배당요구 2023.10.25. 원래 배당 산식상 미배당액 96,273,160원이 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 2026.05.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격은 낮다
샘마을 107동 전용 59.29㎡의 제공 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.09. 145,000,000원, 다른 거래는 2021.11. 195,000,000원이며, 제공 시세 평균은 170,000,000원입니다. 현재 최저가 100,940,000원은 이 평균의 59.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.29㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.11 | 59.29㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 평균 | 59.29㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
확약을 적용하지 않는 원래 구조라면 현 최저가 100,940,000원에 미배당 보증금 96,273,160원이 더해져 총 부담은 197,213,160원이 됩니다. 이는 보증금 195,000,000원 수준으로 사실상 고정되는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다. 즉 확약이 없다면 최저가 49%만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 해당 임차인에 대한 확약이 있으므로 실질취득은 100,940,000원으로 봅니다. 이 금액은 최신 제공 거래 145,000,000원과 제공 평균 170,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.09.이므로, 가격 판단의 신뢰도는 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 김선규 보증금 | 195,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 김종수 | 2,086,950원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 24,664,177원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,960,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식만 보면 김선규 보증금의 부족분은 96,273,160원입니다. 다만 2026.05.29. 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액에는 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 소재 문형3리 마을회관 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대 건부지이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 샘마을 107동은 총 8세대로 소규모이며, 제공 실거래도 2건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단은 2026.05.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 결정적으로 의존합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 배당 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 문구와 적용 대상이 김선규 임차권인지 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 확약 미반영 시 부담 재계산. 확약이 적용되지 않는 경우 배당표상 미배당액 96,273,160원이 인수될 수 있어 총 부담이 197,213,160원까지 올라갑니다.
- 시세 보수적 확인. 제공 실거래가 2건에 불과하고 최신 거래도 2022.09.이므로, 현재 입찰가 산정 전 주변 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 환금성. 총 8세대 다세대이고 현재까지 3회 유찰됐다는 점을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확약이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 100,940,000원까지 내려온 큰 폭 할인 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 존재해, 현 회차에서 배당받지 못하는 96,273,160원을 매수인이 떠안을 수 있는 인수형 사건이었습니다.
판단을 바꾸는 것은 2026.05.29. 확약입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 했기 때문에 제공 자료 기준으로는 실질 인수 0원, 실질취득 100,940,000원으로 봅니다. 이 금액은 제공 시세 평균 170,000,000원보다 낮습니다. 다만 8세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 실거래 2건이라는 환금성·시세 신뢰도 문제는 남습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 현재 시세 재확인입니다.
