수원지방법원 2025타경52477. 광주시 문형동 샘마을 107동 4층 401호, 전용면적 59.29㎡의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며 대상 호실은 최상층인 4층에 있습니다. 소유자 김옥이는 2021.11.29 매매로 195,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 임차권등기입니다. 임차인 김선규의 보증금은 195,000,000원이고, 전입일과 확정일자는 모두 2021.10.12, 점유개시일은 2021.11.15입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
그러나 주택도시보증공사는 2026.05.29 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 원문대로 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 최저가와 같은 206,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 533-23 샘마을 107동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.29㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김옥이 (2021.11.29 매매, 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,960,101원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 준공 / 세대수 | 2014.01.23 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 확약이 승부처
김종수의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한화생명보험주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 실질적인 인수 판단은 후순위 권리보다 김선규의 임차권과 2026.05.29 확약서의 효력·이행 여부에 달려 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선규 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 195,000,000원 | 2021.10.12 / 2021.10.12 | 포기 확약 | 권리 주장 | HUG 양수 |
실제 임대차의 원래 임차인은 김선규 1명입니다. 주택도시보증공사는 김선규로부터 임차보증금채권을 양수한 주체이므로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 더하지 않습니다. 보증금 판단 기준은 한 번만 반영한 195,000,000원입니다.
* 확약서 원본, 제출 주체, 대항력 포기 범위와 매각 후 임차권등기 말소 이행 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 있어도 가격은 높다
샘마을 107동은 총 8세대이며, 전용 59.29㎡ 거래는 2건입니다. 2021.11 4층이 195,000,000원, 2022.09 2층이 145,000,000원에 거래됐고 평균은 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.29㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.11 | 59.29㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 평균 | 59.29㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
최저가이자 실질취득액인 206,000,000원은 최근 거래 평균 170,000,000원의 121.2%입니다. 최신 거래 145,000,000원보다도 높고, 거래 최고액 195,000,000원도 웃돕니다. 따라서 감정가와 비교해 할인됐다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 72,000,000원 | 46,316,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김종수 | 204,960,101원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김종수 | 2,086,950원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 24,664,177원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,960,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 664,671,329원 중 예상배당액은 202,316,000원이고 미배당액은 462,355,329원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확약 확인은 동일
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 462,355,329원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 80% | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 502,978,529원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 64% | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 535,477,089원 | 0원* |
확약이 유효하게 이행되면 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같습니다. 현재 206,000,000원은 최근 거래 평균보다 높지만, 2회 유찰 시 164,800,000원은 거래 평균 170,000,000원 아래로 내려갑니다. 3회 유찰 시 매각가는 131,840,000원입니다. 다만 회차가 내려가더라도 확약서 원본과 임차권등기 말소 이행 확인은 생략할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 문형3리 마을회관 동측 근거리에 있으며, 다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대 건부지이며, 토지면적은 486.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 거래가 2건이어서, 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.29 확약의 제출 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하세요.
- 등기 순위 재검토. 2014.02.18 근저당과 2016.04.11 말소, 2016.04.11 근저당과 2021.11.15 말소 관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 김선규와 주택도시보증공사를 각각 별도 임차인으로 보거나 보증금 195,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 206,000,000원은 최근 거래 평균 170,000,000원의 121.2%이며 최신 거래 145,000,000원보다 높습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대이고 거래 표본이 2건이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소와 별개로 현재 점유 상태와 실제 인도 시점을 확인하세요.
- 공법상 제한 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한의 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 가격은 아직 높다
이 사건은 보증금 195,000,000원의 대항 가능한 임차권이 핵심이지만, 주택도시보증공사가 2026.05.29 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해 실질 인수 0원* 구조가 됐습니다. 확약 대상 외에 별도로 확인된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 김선규 1명입니다.
그러나 권리 위험이 낮아졌다고 현재 가격이 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득액 206,000,000원은 최근 거래 평균 170,000,000원의 121.2%이고 거래 최고액 195,000,000원보다도 높습니다. 8세대 소규모 다세대에 거래 표본도 2건뿐이어서 환금성 역시 보수적으로 봐야 합니다. 확약은 권리를 해결했지만 현재 가격까지 해결하지는 못했습니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 현재 가격은 보류입니다.