수원지방법원 2025타경52479. 광주시 신현동 파인빌리지 102동 3층 301호로, 2017.12.27. 사용승인된 4층 다세대주택 중 3층 물건입니다. 소유자 정순태는 2021.05.24. 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2021.08.09. 주식회사호룡네트웍스의 근저당권 7,500,000원이며, 이후의 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기 순서만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 임차인 원수정은 말소기준권리보다 앞선 2021.05.21. 전입·점유를 갖추고, 2021.04.23. 확정일자를 받은 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인입니다. 일반적인 배당 구조라면 최저매각가에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하지만, 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 456-9 파인빌리지 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정순태 (2021.05.24. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 147,490,000원 (5회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.09. 주식회사호룡네트웍스 근저당권 7,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 확약서가 핵심
말소기준권리 이후의 주식회사호룡네트웍스 가압류, 주식회사 우리카드 가압류, 국민건강보험공단·광주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 원수정의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로, 확약서가 없다면 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 인수 위험이 없어지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 원수정 실제 임차인 · 전유부분 전부 | 2021.05.21. 2021.04.23. | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 2023.06.26. 배당요구·임차권등기 | 실질 0원* 확약 미적용 시 155,374,860원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 표시 | 2021.05.21. 2021.04.23. | 별도 보증금 없음 | 승계 원수정 보증금의 중복 신고 | 별도 합산 없음 |
실제 임차인은 원수정 1명입니다. 시보증 표시는 원수정의 보증금 권리를 대위·승계한 보증기관 신고로, 보증금 300,000,000원을 다시 더해서 계산하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 원수정으로부터 권리를 양도받은 사실과 함께 확약서 제출 내용이 기재돼 있습니다.
* 확약은 원수정 보증금 및 이를 승계한 주택도시보증공사의 권리에 한해 적용됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원본에서 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소, 적용 대상 및 조건을 직접 대조해야 합니다.
③ 실질취득 구조 — 확약이 없으면 최저가 착시
현재 최저매각가 147,490,000원을 기준으로 집행비용 2,864,860원을 먼저 제외하면 임차보증금에 배당되는 금액은 144,625,140원입니다. 확약이 없다면 보증금 부족분 155,374,860원이 매수인 인수액으로 남습니다.
이런 대항력 인수형 사건은 최저가가 내려가도 반드시 싸지는 구조가 아닙니다. 6회 유찰 시 최저가는 117,992,000원으로 내려가지만 룰상 미배당액은 184,459,888원으로 늘고, 7회 유찰 시 최저가 94,393,600원에 미배당액은 207,705,485원으로 증가합니다. 즉 확약이 없으면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 총투입액이 보증금 부근에 머무는 구조입니다.
④ 가격·환금성 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
최저가는 감정가 301,000,000원의 49%까지 하락했지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 실질 인수가 0원이 되더라도, 최저가 147,490,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 별도의 현장 중개업소 조사와 유사 매물 비교가 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,864,860원 | - |
| 1. 임차보증금 · 원수정 주택도시보증공사 승계 | 300,000,000원 | 144,625,140원 | 155,374,860원* |
| 2. 근저당 · 주식회사호룡네트웍스 | 7,500,000원 | 0원 | 7,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 호룡네트웍스 | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 30,576,009원 | 0원 | 30,576,009원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 임차보증금 우선변제에 모두 소진됩니다. 표의 155,374,860원은 확약을 반영하지 않은 일반 규칙상의 미배당액이며, 2026.04.08. 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 국민건강보험공단·광주시 압류액과 당해세 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현3리 복지회관 북동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설·중소창고·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 승강기·급배수·위생·공동현관 보안·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 821,700원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 551.0㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면과 탐문조사를 바탕으로 판단됐으며 실제 상태와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.08. 제출된 확약서에서 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구, 적용 대상 및 조건을 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부 후 말소에 필요한 서류와 협조 방식, 처리 시점을 주택도시보증공사 측에 확인하세요.
- 중복 보증금 금지. 시보증 표시는 원수정 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 300,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 신현동 다세대의 현재 매물·실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 내부·명도 확인. 내부 미조사 물건이므로 누수·결로·마감 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 공과금·세금. 국민건강보험공단과 광주시 압류, 체납 관리비 및 당해세 여부를 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역을 포함한 이용 제한이 취득 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 확약서 없이 보면, 최저가 147,490,000원에 낙찰받더라도 대항력 임차보증금의 미배당액 155,374,860원을 떠안을 수 있는 인수형 물건입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당액이 증가하므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
반면 2026.04.08. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 매각물건명세서 기재대로 유효하게 적용되면 원수정 보증금 관련 대항력은 포기되고, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기가 말소됩니다. 이 경우 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득가는 147,490,000원*으로 정리됩니다.
다만 권리 문제가 해소됐다고 곧바로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가의 49%만으로 저평가를 단정할 수 없고, 5회 유찰·8세대 다세대·내부 미조사라는 환금성 요소도 남습니다. 결론은 확약서 확인 전에는 위험, 확인 후에는 가격과 환금성을 따지는 물건입니다.