수원지방법원 2025타경52537. 광주시 초월읍 산이리 베스트하임 302동 402호로, 2018년 9월 19일 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 방 3개, 주방·식당, 거실, 욕실 2개, 발코니와 현관으로 이용 중이며 주차는 8세대에 8대가 가능한 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자 원영식은 2021.08.06. 245,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 물건입니다. 다만 가격보다 먼저 확인할 것은 보증금 2.45억의 선순위 임차인입니다. 강동현의 전입·점유일은 2021.07.30.이고, 말소기준인 지앰지 근저당은 2021.10.29. 설정됐습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 산이리 14-22 베스트하임 제302동 제4층 제402호 도로명: 경기도 광주시 초월읍 경충대로 865-28 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 69.0㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실2·발코니·현관 |
| 건물 규모 | 2018.09.19. 사용승인 · 8세대 · 주차 8대 · 엘리베이터·공동보안출입구 |
| 소유자 | 원영식 (2021.08.06. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
2019년 농협은행 근저당 216,000,000원과 2020년 유노스프레스티지대부 근저당 13,000,000원은 모두 2021.07.30. 해지·말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2021.10.29. 설정된 지앰지 근저당 150,000,000원입니다. 이후의 지앰지 근저당, 메리츠캐피탈·우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 임차인 / 상태 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강동현 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.07.30. 2021.06.18. | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 대항력 포기 확약 | 실질 0원* 확약 미반영 시 132,745,240원 |
실제 임차인은 1명입니다. 별도로 신고된 ‘시보증’은 강동현 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고로, 별도의 임차인이나 추가 보증금이 아닙니다. 따라서 보증금을 245,000,000원에 다시 합산해서는 안 됩니다.
③ 회차별 부담 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 확약 미반영 총 부담 | 확약 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 114,660,000원 | 132,745,240원 | 247,405,240원 | 114,660,000원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 91,728,000원 | 155,323,104원 | 247,051,104원 | 91,728,000원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 73,382,400원 | 173,338,483원 | 246,720,883원 | 73,382,400원* |
확약을 빼고 보면 낙찰가가 114,660,000원에서 73,382,400원으로 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 총 부담은 약 246,720,883원~247,405,240원에서 거의 움직이지 않습니다. 최저가만 보고 “유찰될수록 싸진다”고 평가할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건의 가격 메리트는 오직 대항력 포기 확약이 실제로 이행된다는 전제에서 발생합니다.
④ 실거래 비교 — 51.2%라는 숫자는 확약 유효 때만 의미가 있다
베스트하임 302동의 동일면적 69.0㎡ 실거래는 2건입니다. 거래일이 2021년과 2022년으로 현재 매각기일과 시차가 크고 표본도 적으므로, 평균값만으로 현재 시세를 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 69.0㎡ | 1 | 203,000,000원 |
| 2021.08 | 69.0㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 평균 | 69.0㎡ | 2건 | 224,000,000원 |
확약이 유효하면 실질취득 114,660,000원은 거래평균 224,000,000원의 51.2%입니다. 반면 확약이 인정되지 않을 때의 총 부담 247,405,240원은 거래평균보다 23,405,240원, 감정가보다도 13,405,240원 높습니다. 같은 물건이 확약 효력에 따라 “거래평균의 절반 수준”에서 “과거 최고 거래가를 웃도는 부담”으로 바뀝니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,405,240원 | 송달·공고·감정·매각수수료 추정 |
| 1. 임차인 강동현 보증금 | 245,000,000원 | 112,254,760원 | 미배당 132,745,240원 · 확약상 인수 실질 0원* |
| 농협은행 근저당 | 216,000,000원 | 0원 | 2021.07.30. 말소된 권리 |
| 유노스프레스티지대부 근저당 | 13,000,000원 | 0원 | 2021.07.30. 말소된 권리 |
| 지앰지 근저당 | 150,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 · 매각으로 소멸 |
| 메리츠캐피탈 가압류 | 5,177,706원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 우리금융캐피탈 가압류 | 39,303,868원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 주택도시보증공사 신청채권 | 245,000,000원 | 0원 | 강동현 보증금 승계 관련 · 별도 보증금 아님 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차보증금 우선변제에 매각대금 전액이 사용됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 강동현 보증금에 관한 대위·승계 관계이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 2026.04.08. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 예정대로 이행된다는 전제입니다. 확약이 인정되지 않거나 말소가 이행되지 않으면 현재 회차 기준 미배당 보증금 132,745,240원을 인수해 총 부담은 247,405,240원이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 주위환경. 산이1리 마을회관 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설과 판매시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 경강선 초월역은 원거리에 있고 국도 3호선이 지납니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 치장벽돌쌓기, 샷시 이중창호이며 도시가스·난방· 엘리베이터·공동보안출입구를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 740,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인되는 동일면적 거래가 2건뿐이며, 현재 물건과 단지 경매 통계 모두 5회 유찰 수준이어서 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.08. 제출 문서의 제출인, 사건번호, 대상 부동산, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 말소한다는 내용이 실제 소유권이전·인도 절차에서 이행되는지 확인하세요.
- 점유자 재조사. 현장 조사 당시 폐문·부재였습니다. 강동현의 퇴거 여부와 현재 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 중복신고 배제. ‘시보증’ 신고는 강동현 보증금 승계 건입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금을 이중 합산하지 마세요.
- 매각 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06.입니다. 낙찰 여부, 변경 여부와 차기 매각기일을 법원 기록으로 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 실거래 표본은 2021.08.과 2022.01.의 2건뿐입니다. 2026년 현재의 매도호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 반영. 8세대 다세대주택과 5회 유찰 이력을 고려해 취득 이후 매각기간과 가격 할인 가능성을 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건의 결론은 두 갈래입니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하고 임차권등기 말소까지 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 114,660,000원입니다. 과거 거래평균의 51.2%로 가격상 여지가 생깁니다.
그러나 확약이 빠지면 보증금 245,000,000원의 선순위 대항력이 그대로 작동합니다. 현재 회차 총 부담은 247,405,240원이고, 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어나 총 부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 8세대 다세대주택, 2건뿐인 오래된 실거래와 5회 유찰 이력이 겹칩니다. 따라서 최저가 자체는 결론이 될 수 없습니다. 확약서의 법적 효력과 실제 말소 이행을 확실히 확인할 수 있을 때만 가격 검토가 가능한 물건입니다.
