수원지방법원 2025타경52557. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 1층 143호입니다. 등기사항은 집합건물이고, 감정평가상 이 호실은 제2종근린생활시설로 현재 공실입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024년 2월 27일 접수된 이건희의 610,000,000원 가압류입니다. 이후 2024년 8월 23일 주식회사석성개발의 채권최고액 1,257,972,000원 근저당이 설정됐고, 2025년 7월 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저가는 감정가 1,285,000,000원에서 네 차례 유찰된 308,529,000원입니다.
표면적으로는 감정가 대비 약 24%까지 내려온 큰 폭의 할인입니다. 하지만 이 물건에는 비교할 수 있는 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 76% 낮으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 감정평가상 제2종근린생활시설이고 현재 공실인 만큼, 실제 응찰가는 임대수익·공실기간·재매각 가능성까지 확인한 뒤 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 1층 143호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 및 지상10층 중 1층 143호 · 사용승인 2020.01.15 |
| 소유자 | 세현제일차주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,285,000,000원 / 308,529,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 석성개발 / 1,124,879,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2024.02.27 가압류가 기준
말소기준권리는 2024.02.27. 접수된 갑구 5번 가압류 610,000,000원입니다. 주식회사석성개발의 근저당은 그보다 뒤인 2024.08.23. 설정됐으므로 매각으로 소멸하고, 2025.07.15. 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 앞선 신탁등기들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 결과적으로 현재 자료 기준 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원입니다.
임차인 없음. 감정평가상 가격시점 현재 공실이며 임대관계 등은 미상으로 조사됐습니다. 대항력 있는 임차보증금 인수나 보증기관 승계 이슈는 확인되지 않습니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 아직 별도 검증
감정가 1,285,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 308,529,000원입니다. 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 215,970,300원, 6회 유찰 시 151,179,210원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 308,529,000원 | 24.01% | 303,409,594원 | 1,564,562,406원 |
| 5회 유찰 시 | 215,970,300원 | 16.81% | 212,146,716원 | 1,655,825,284원 |
| 6회 유찰 시 | 151,179,210원 | 11.76% | 148,262,701원 | 1,719,709,299원 |
③ 예상배당표 (매각가 308,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,119,406원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 이건희 | 610,000,000원 | 303,409,594원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사석성개발 | 1,257,972,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,119,406원을 제외한 나머지 303,409,594원이 선순위 가압류에 배당되는 구조입니다. 채권자 총액 1,867,972,000원 중 1,564,562,406원이 미배당으로 남으며, 신청채권자 주식회사 석성개발의 청구액 1,124,879,711원은 현재 가정에서 배당액 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역 동측 인근으로 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·판매시설·공원·종합운동장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류소와 미사역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 가격시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 건물 중 1층 143호이며 사용승인일은 2020.01.15입니다.
- 도로. 단지 남서측으로 중로, 북동측과 북서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 별도 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 제2종근린생활시설의 실제 거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 가격시점 현재 공실이므로 내부 상태, 사용 가능 여부, 예상 공실기간과 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 등은 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 가압류 확인. 말소기준이 근저당이 아니라 2024.02.27. 가압류라는 점을 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 근저당. 주식회사석성개발 근저당은 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·제세금. 집합건물 공실 물건은 관리비 체납 등 별도 비용이 생길 수 있으므로 관리주체와 관계기관 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 권리는 비교적 명확합니다. 2024.02.27. 가압류가 기준이 되고, 이후 주식회사석성개발 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 12.85억이 네 차례 유찰돼 3.08529억까지 내려왔지만, 이 자료에는 이를 검증할 최근 실거래 시세가 없습니다.
게다가 감정평가상 제2종근린생활시설·현재 공실입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”보다 현재 308,529,000원이 실제 임대수익과 환금성에 비춰 적정한가를 확인하는 게 먼저입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 4회 유찰과 공실이라는 시장 신호까지 감안하면 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단이 맞습니다.
