수원지방법원 2025타경52557. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가상 해당 호실은 집합건축물대장 용도가 제2종근린생활시설인 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 1층 143호입니다. 가격시점 현재 공실로 조사됐고 임차인은 없습니다. 감정가는 1,285,000,000원, 두 차례 유찰된 최저매각가는 629,650,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리의 기준점은 2024년 2월 27일 접수된 청구금액 610,000,000원의 가압류입니다. 이후 2024년 8월 23일 설정된 주식회사 석성개발의 근저당권과 2025년 7월 15일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 승계하는 임차보증금이나 별도 인수 권리는 확인되지 않아 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148, 1148-1, 1148-2 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 1층 143호 도로명: 경기도 하남시 미사강변한강로 295 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 · 가격시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 및 지상 10층 중 1층 · 사용승인 2020.01.15 |
| 소유자 | 세현제일차주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,285,000,000원 / 629,650,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 석성개발 / 1,124,879,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급일 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 이후 권리는 소멸
초기 신탁등기는 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 정리됐습니다. 2022년 10월 18일 세현제일차주식회사 앞으로 소유권이 귀속됐고, 현재 등기상 단독소유자도 세현제일차주식회사입니다. 경매 권리분석의 기준은 그 뒤 접수된 2024년 2월 27일 가압류입니다.
가압류의 청구금액은 610,000,000원이며 채권자는 이건희·김동일입니다. 이 권리 다음 순위로 주식회사 석성개발의 채권최고액 1,257,972,000원 근저당권이 설정됐고, 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 두 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인이 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세는 같은 말이 아니다
최저매각가 629,650,000원은 감정가 1,285,000,000원의 49%입니다. 감정가에서 655,350,000원 낮아졌지만, 이 수치는 감정가 대비 할인 폭일 뿐 실제 거래시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 감정 당시 공실인 제2종근린생활시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 가격 판단은 최저가 자체가 아니라 해당 호실의 실제 상태와 이용 가능성, 현장 점유 및 임대관계 확인을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 629,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,696,500원 |
| 1. 가압류 · 이건희·김동일 | 610,000,000원 | 610,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 석성개발 | 1,257,972,000원 | 10,953,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,867,972,000원 중 예상배당액은 620,953,500원이며, 미배당액은 1,247,018,500원입니다. 신청채권자 주식회사 석성개발의 청구액은 1,124,879,711원이지만, 선순위 가압류 배당 후 남는 금액은 10,953,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 629,650,000원 | 620,953,500원 | 1,247,018,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 440,755,000원 | 433,947,450원 | 1,434,024,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 308,528,500원 | 303,409,101원 | 1,564,562,899원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 440,755,000원, 4회 유찰 시 308,528,500원으로 내려갑니다. 각 회차에서 채권자 미배당은 커지지만 임차인이나 인수 권리가 없어 매수인 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 낮아진 매각가가 곧바로 적정가를 뜻하는 것은 아니며, 실제 가치 검증은 별도입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동 미사역 동측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·판매시설·공원·종합운동장 등이 소재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류소와 미사역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며 가격시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층 및 지상 10층 건물 중 1층 143호입니다. 사용승인일은 2020.01.15입니다.
- 설비. 공동위생설비·소화설비·승강기설비·에스컬레이터 설비 등이 조사됐으며 경매 참여 시 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 단지 남서측으로 중로, 북동측과 북서측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 가장형 토지로 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 출입 가능 여부와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래와 임대 조건을 대조해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 내벽은 보드 붙임, 천장은 노출 상태로 조사됐습니다. 내부 마감과 추가 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 공동위생·소화·승강기·에스컬레이터 설비의 실제 운용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 가압류·근저당권·경매개시결정의 현재 상태와 매각물건명세서상 인수 조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인이 승계할 금액도 없어, 최저가 629,650,000원이 곧 실질취득액입니다. 2024년 2월 27일 가압류를 기준으로 이후 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 감정가 12.85억에서 2회 유찰돼 6.2965억이 됐다는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 감정 당시 공실인 제2종근린생활시설이고, 임대관계는 미상이며, 직접 비교할 실거래 표본도 확인되지 않습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 입찰의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 상태와 실제 거래가치의 확인입니다.