수원지방법원 2025타경52637. 광주시 삼동 ‘삼동스테이트’ 201동 201호, 전용 70.38㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다, 선순위 임차보증금 285,000,000원을 누가 얼마만큼 부담하느냐입니다. 임차인 최규호의 전입·점유개시는 2022.03.30., 확정일자는 2022.02.17.로 말소기준인 2024.10.10. 삼성카드 가압류보다 빠릅니다. 확약이 없다면 낙찰가로 배당하지 못한 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 한국주택금융공사는 “양도 전 임차인 최규호”의 보증금 권리를 승계한 주체로서, 2026.03.20. 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 따라서 최규호와 한국주택금융공사를 두 명의 임차인으로 보거나 보증금 2건으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 1명, 보증금 채권 1건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 445-9 삼동스테이트 201동 2층 201호 · 도로명 경기도 광주시 순암로 545-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 70.38㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 삼동스테이트(201동) · 8세대 · 2020.03.12. |
| 소유자 | 양윤정 (2020.06.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 140,630,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 304,622,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
2020.04.06. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권은 2020.06.12. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 설정된 288,000,000원 근저당권도 2022.03.30. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 그보다 뒤인 2024.10.10. 삼성카드 가압류입니다. 이후의 신한카드·롯데캐피탈·하나카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 최규호의 전입·점유개시일은 2022.03.30.이고, 임차권등기는 2024.04.11. 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가 배당계산에서는 집행비용을 뺀 137,861,180원이 보증금에 배당되고, 147,138,820원이 부족합니다.
② 임차인·보증금 승계 관계
실제 임차인은 최규호 1명입니다. 한국주택금융공사는 최규호의 보증금 권리를 승계해 배당요구와 경매절차를 진행하는 주체이며, 별개의 점유자나 두 번째 보증금 채권으로 합산하지 않습니다.
| 관계인 | 권리·점유 내용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최규호 실제 임차인 | 전유부분 전부 · 계약·확정일자 2022.02.17. 전입·점유개시 2022.03.30. · 임차권등기 2024.04.11. | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 한국주택금융공사에 보증금 권리 양도 |
| 한국주택금융공사 보증금 권리 승계인 | 양도 전 임차인 최규호 · 배당요구 2025.07.22. 확약서 제출 2026.03.20. | 동일 채권 중복 합산 없음 | 대항력 포기 | 우선변제만 주장 | 승계 말소 확약 |
③ 가격 비교 — 싸다는 결론은 확약 확인 뒤에만 가능
삼동스테이트 201동 동일 면적 70.38㎡의 확인 가능한 실거래는 2024.04. 1층 275,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 140,630,000원으로 이 거래가의 51.1%입니다. 확약이 유효해 인수액이 실질 0원이면 실질취득도 140,630,000원으로 계산할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 70.38㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 비교 | 70.38㎡ | 본건 2층 | 실질취득 140,630,000원* |
반대로 확약을 배제하면 현재 최저가 140,630,000원에 미배당 보증금 147,138,820원을 더한 기계적 총부담은 287,768,820원입니다. 이는 실거래 275,000,000원의 약 104.6%로, 최저가가 낮아도 실질적으로 싸지 않습니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 확약이 실제로 매수인 인수를 차단하는지에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,768,820원 |
| 1. 한국주택금융공사 양도 전 임차인 최규호 보증금 우선변제 | 285,000,000원 | 137,861,180원 |
| 미배당 보증금 | - | 147,138,820원* |
| 삼성카드 가압류 | 18,467,614원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 8,774,475원 | 0원 |
| 롯데캐피탈 가압류 | 34,285,778원 | 0원 |
| 하나카드 가압류 | 10,547,844원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외하면 전부 선순위 보증금 우선변제에 투입됩니다. 한국주택금융공사의 경매신청 청구액 304,622,054원은 최규호 보증금 권리 승계 관계와 함께 확인해야 하며, 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 광주시 삼동 ‘삼2통마을회관’ 남서측 인근으로, 임야·농지·단독주택·공동주택· 근린생활시설·공장이 주요 도로를 따라 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 공동현관 출입통제, 화재탐지, 승강기, 도시가스 보일러 난방, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 8m 포장도로에 접하고, 토지는 완만한 경사지대의 주거용 건부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 534㎡, 공시지가는 541,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대지만 8세대 소규모이고 실거래 표본도 1건뿐이어서 아파트보다 매도기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.20. 제출 확약서의 사건번호·목적물·제출 주체와 “대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소” 문구를 원본으로 대조하세요.
- 말소 이행 절차. 잔금 납부 뒤 임차권등기가 어떤 서류와 시점으로 말소되는지, 별도의 조건이나 동의가 필요한지 확인하세요.
- 승계 관계 확인. 한국주택금융공사가 최규호의 보증금 채권을 승계했다는 자료와 배당요구 관계를 확인하되, 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유자와 인도 대상은 별도일 수 있으므로 현황조사와 현장을 다시 확인하세요.
- 가격 표본 보강. 동일 면적 실거래가 2024.04. 1건뿐이므로 삼동 일대 유사 연식·면적 다세대의 현재 매물과 거래를 추가 비교하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 배당순위 변동 가능성을 관리주체와 관할기관을 통해 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 자연보전권역·특별대책지역 등 이용 제한이 향후 사용과 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 가치는 최저가가 아니라 ‘확약서’에 있다
확약을 제외하면 이 사건은 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인이 낙찰가보다 앞서는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차에서도 미배당 보증금 147,138,820원이 남아 총부담이 287,768,820원까지 올라가므로, 최저가 140,630,000원만 보고 싸다고 할 수 없습니다.
다만 한국주택금융공사가 최규호의 동일 보증금 채권을 승계한 뒤 대항력을 포기하고, 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 그 내용과 이행 가능성이 원본에서 확인되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 140,630,000원으로 정리됩니다. 실거래 1건 275,000,000원과 비교하면 51.1%지만, 8세대 다세대의 낮은 거래 표본과 두 차례 유찰 이력까지 감안해야 합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 가격형. 이 사건의 결론을 가르는 것은 낮은 최저가가 아니라 2026.03.20. 확약서 한 장의 정확한 효력입니다.
