수원지방법원 2025타경52639. 경기도 하남시 풍산동 유-테크밸리에이타워 1층 에이-110호입니다. 등기상 소유자는 박현민이고, 2021.07.30. 설정된 중소기업은행 근저당권 442,800,000원이 말소기준입니다. 중소기업은행이 2025.07.23. 임의경매를 신청했고, 청구액은 377,431,800원입니다. 이후 2025.12.12. 동화성세무서장의 압류가 들어왔지만 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 실제 확인되는 임차인은 조미경 1명으로, 보증금 18,000,000원·월세 1,400,000원, 전입일 2024.11.07.입니다. 말소기준인 2021.07.30.보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.08.04. 접수돼 있습니다. 따라서 현재 예상배당 구조에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52639 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리에이타워 1층 에이-110호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 에이-110호 · 인접 에이-111호와 일단으로 2종 근린생활시설(일반음식점) 이용 |
| 상호 | 데일리푸드 한식부페 |
| 소유자 | 박현민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 736,000,000원 / 123,700,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 377,431,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.07.07. 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.07.30. 박현민 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 442,800,000원이 말소기준입니다. 2025.07.23. 임의경매개시결정과 2025.12.12. 국의 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미경 | A동 1층 110호 | 18,000,000원 | 1,400,000원 | 2024.11.07 | 2025.08.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 유찰 구조 — 감정가 736,000,000원에서 5회 유찰
현재 최저매각가는 123,700,000원으로, 5회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오에는 감정가의 17%로 표시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 낙폭만으로 실제 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 것은 유찰 횟수와 각 회차 최저가이며, 가격 판단은 이 물건의 이용상태와 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 123,700,000원 | 121,168,200원 | 321,631,800원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 86,590,000원 | 84,631,380원 | 358,168,620원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 60,612,999원 | 59,121,965원 | 383,678,035원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,531,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 442,800,000원 | 121,168,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 채권최고액 442,800,000원 중 예상배당은 121,168,200원이며, 미배당은 321,631,800원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 ‘황산 사거리’ 남동측 인근. 주변에는 아파트, 상업용·업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 인접 1층 에이-111호와 일단으로 2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며 상호는 데일리푸드 한식부페입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 에이-110호. 외벽은 외장타일·강화유리·석재붙임, 내벽은 내부인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 강화유리창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기, 지하 주차장설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측과 동측으로 주차장 진출입이 용이하고 외곽공도와 연계돼 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·중로2류 접합이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인접호수 일단 이용 확인. A-110호와 A-111호가 하나의 일반음식점으로 이용되고 있으므로 현장 구획과 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 조미경은 대항력이 없지만 현재 점유와 명도 상황, 배당요구 이후의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 5회 유찰의 의미 점검. 현재 최저가는 123,700,000원까지 내려왔지만 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 현장 이용상태와 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘독립 사용’ 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2021.07.30. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 임차인 조미경도 후순위 전입이라 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 물건은 감정가 736,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 123,700,000원까지 내려왔고, A-110호 단독이 아니라 A-111호와 일단으로 일반음식점으로 이용 중입니다. 따라서 이 물건은 단순히 유찰 횟수나 낮아진 최저가만 보는 것보다, 실제 현장에서 두 호실의 결합 이용 상태와 A-110호의 독립 사용 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원, 현황 확인은 필수.
