수원지방법원 2025타경52639. 하남시 풍산동 유-테크밸리에이타워 1층 A-110호입니다. 등기상 소유자는 박현민이며, 2021년 7월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권 442,800,000원이 말소기준권리입니다. 중소기업은행이 청구액 377,431,800원으로 임의경매를 신청했고, 이후의 경매개시결정과 동화성세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
점유 임차인 조미경은 2024년 11월 7일 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 18,000,000원과 월세 1,400,000원의 임대차가 확인되지만 대항력이 없어 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 보증금 승계가 없다는 것과 점유 인도가 자동으로 끝난다는 것은 다릅니다. 실제 입찰 전에는 영업 현황과 점유 관계, A-111호와 결합된 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리에이타워 1층 A-110호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 1층 A-110호 · A-111호와 일단으로 2종 근린생활시설(일반음식점) 이용 |
| 현재 상호 | 데일리푸드 한식부페 |
| 소유자 | 박현민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 736,000,000원 / 252,448,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 377,431,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2021년 7월 7일 하나자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌고, 같은 달 30일 신탁재산 처분으로 박현민에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 조미경의 전입일은 2024년 11월 7일로 말소기준일보다 늦고, 2025년 8월 4일 배당요구를 했습니다. 대항력은 없으며 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 중복 보증금 합산 문제도 없습니다. 2025년 12월 12일 국 명의 압류 역시 말소기준권리 이후이므로 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미경 · A동 1층 110호 | 2024.11.07 | 18,000,000원 / 1,400,000원 | 2025.08.04 접수 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자 확인 필요 | 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
③ 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별도 검증
현재 최저매각가는 252,448,000원으로 감정가 736,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 252,448,000원입니다. 입찰가가 더 내려가면 실질취득도 같은 폭으로 내려가는 구조이며, 대항력 있는 고액 임차인의 보증금 때문에 총취득액이 고정되는 사건은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 중소기업은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34.3%) | 252,448,000원 | 248,113,728원 | 194,686,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 176,713,600원 | 173,439,610원 | 269,360,390원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 123,699,519원 | 121,167,726원 | 321,632,274원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 중소기업은행의 미배당은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 “2.52억원이면 싸다”라고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 3회 유찰 자체가 시장에서 감정가와 물건의 이용 조건을 보수적으로 보고 있다는 신호일 수 있으므로 임대수익, 공실 가능성, A-110호의 독립 사용 가능성을 함께 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.7% 추정) | - | 4,334,272원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 442,800,000원 | 248,113,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 중소기업은행 미배당액은 194,686,272원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 하남시 풍산동 황산사거리 남동측 인근으로 아파트, 상업용·업무용 빌딩, 학교, 관공서와 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. A-110호와 A-111호가 일단으로 2종 근린생활시설인 일반음식점에 이용되고 있으며 상호는 데일리푸드 한식부페입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 호실로, 외벽은 외장타일·강화유리· 석재붙임, 내부는 인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 강화유리창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기와 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지·규제. 도시지역, 준주거지역, 미사지구 지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역과 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- A-110호 경계 확인. A-111호와 내부가 어떻게 연결돼 있는지, 출입구·설비·영업공간을 A-110호만으로 분리해 사용할 수 있는지 현장에서 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 임차인 조미경의 실제 점유가 A-110호에 한정되는지, A-111호와 함께 사용되는지 확인하고 인도 대상과 협의 상대를 구체화하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 18,000,000원·월세 1,400,000원, 전입일 2024.11.07, 배당요구일 2025.08.04를 계약서와 현황조사 원문으로 대조하세요.
- 최우선변제·세금 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내 신고 내역을 확인하세요.
- 수익성 검토. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비, A-110호 단독 임대 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 단순 시장 침체인지, 인접호수 결합 이용이나 호실별 활용성 문제가 응찰을 제한했는지 현장과 중개시장을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 독립 사용과 가격
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2021년 7월 30일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 조미경은 2024년 11월 7일 전입해 대항력이 없습니다. 이후 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 사실만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. A-110호는 A-111호와 일단으로 일반음식점에 이용 중이고, 1층 근린생활시설은 독립 사용 가능성과 임대수익, 점유 인도 범위가 가격을 좌우합니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 결정. 이 물건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 A-110호 하나만으로 정상적인 사용과 처분이 가능한지입니다.