수원지방법원 2025타경52658. 경기도 광주시 능평동 에코뷰101동 302호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 외형상으로는 감정가 203,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 69,629,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리관계의 중심에는 임차보증금 163,000,000원인 김홍석이 있습니다.

김홍석의 전입·점유 개시일은 2021.01.11, 확정일자는 2020.12.11입니다. 현재 등기상 말소기준으로 분석된 주식회사 프라미스대부의 가압류 접수일 2021.05.24보다 앞섭니다. 따라서 김홍석은 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.

즉 최저가가 더 내려가더라도 보증금 배당액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 실질취득 총액은 임차보증금 163,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 대항력 임차인 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

우리은행 근저당 2건과 하나은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 말소기준으로 분석되는 것은 2021.05.24. 주식회사 프라미스대부 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류 2건, 에이원자산대부관리 가압류, 오산시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 김홍석은 말소기준보다 앞선 2021.01.11에 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기 자체는 2024.12.23. 접수됐지만, 등기된 임대차계약일·주민등록일·점유개시일과 확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수와 별도 미상 기재

보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인은 김홍석 1명입니다. 별도로 기재된 ‘기사항전’은 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 전입세대·현장 점유를 다시 대조해야 합니다.

③ 유찰이 늘어도 실질취득은 거의 그대로

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 낙찰가만 비교하면 가격이 계속 낮아지는 것처럼 보입니다. 그러나 김홍석의 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에, 배당 부족분이 매수인 인수액으로 전환됩니다.

직접 비교할 동일 조건의 실거래 표본 없이 감정가 대비 81.1%라는 수치만으로 “시세보다 저렴하다”고 단정할 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 69,629,000원이 아니라 실질취득 약 164,000,000원대여야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)

임차인 김홍석은 예상 매각대금에서 집행비용을 제외한 67,975,678원을 배당받고, 보증금 부족분 95,024,322원은 매수인 인수 가능액으로 계산됐습니다. 후순위 채권 총액 283,722,294원은 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·법정기일에 따른 조세채권과 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 능평교차로 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리와 운행횟수 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
• 도로. 북측 약 6미터 포장도로와 서측 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
• 건물. 2013.10.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 500.0㎡, 지목은 대, 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 689,200원/㎡입니다.
• 환금성. 에코앤뷰(101동)는 10세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회·낙찰률 0.0%로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총투입액으로 판단. 현재 회차 기준 최소 69,629,000원과 인수 가능액 95,024,322원을 함께 계산해야 합니다.
• 임차보증금 원본 검증. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자와 전입세대 내용을 대조해 163,000,000원의 실재성과 범위를 확인하세요.
• 신청채권 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김홍석이므로 신청채권 169,405,996원의 발생 원인과 임차보증금 채권의 관계를 확인하세요.
• 추가 기재 점유자 확인. ‘기사항전’은 전입·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사 원문과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 배당표 변동. 국민건강보험공단·오산시 압류와 조세채권의 법정기일, 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 명도 조건. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유 상태가 명확하지 않으므로 인도 범위와 협의 대상을 확인하세요.
• 저환금성 반영. 10세대 다세대주택, 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 서류와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “6,962만원짜리 물건이 아니다”

이 물건의 표면 가격은 69,629,000원이지만, 권리분석을 거친 현재 회차의 실질취득은 164,653,322원입니다. 김홍석의 보증금 163,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있기 때문에 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 바뀝니다.

4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 실질취득은 각각 164,277,325원과 164,014,128원으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34%에 사는 물건”이 아니라, 약 164,000,000원대의 총투입비와 임차권 진정성·추가 점유자 위험을 함께 검토해야 하는 대항력 인수형 다세대주택입니다. 권리와 환금성 확인 전에는 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.