수원지방법원 2025타경52660. 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 475-11 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 수양리 475-11 토지는 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 2,215㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사블루이고, 현재 말소기준권리는 2023.05.26. 광주지구축산업협동조합 근저당권 2,244,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.04. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.07.29. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
권리만 보면 말소기준 이후 기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 초월농업협동조합 가압류, 산은캐피탈주식회사 가압류, 강제·임의경매개시결정, 광주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 정리되는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유·임차관계는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 475-11 · 경기도 광주시 곤지암읍 경충대로312번길 23-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 2,215㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사블루 (2020.11.03. 교환으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,686,997,000원 / 1,880,898,000원 (2회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,926,652,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 3·4·5 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.26. 을구 13번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,244,000,000원이고 근저당권자는 광주지구축산업협동조합이었습니다. 이후 2025.07.04. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 2,686,997,000원, 현재 최저매각가는 1,880,898,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰로 명목 가격은 감정가보다 낮아졌지만, 이 자료에서 확인되는 최근 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,880,898,000원 | 70% | 733,147,470원 |
| 3회 유찰 시 | 1,504,718,400원 | 56% | 1,105,565,274원 |
| 4회 유찰 시 | 1,203,774,720원 | 44.8% | 1,403,499,517원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “얼마나 많이 유찰됐나”보다 공업용 부동산의 실제 거래 가능 가격과 매각 대상 범위가 얼마만큼의 가치를 갖는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,880,898,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,208,980원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 광주지구축산업협동조합 | 2,244,000,000원 | 1,859,689,020원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 초월농업협동조합 | 3,922,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 74,914,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,592,836,490원 중 예상배당은 1,859,689,020원, 미배당은 733,147,470원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 수양3리 마을회관 남측 인근으로, 중소규모 공장·창고·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 토지 특성. 수양리 475-11은 공장용지·공업용, 면적 2,215㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 431,600원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 공업용 토지·건물은 이용목적과 규제, 지분관계에 따라 매수층이 달라질 수 있어 실제 거래가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각이고 목록 3·4·5는 지분매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 각 목록의 지분 범위와 현황을 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말아야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 각종 환경·수도권 규제 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부에 따른 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.07.04. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 배당관계와 경매신청권자의 지위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 매각 범위와 실제 가치가 먼저”
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 저가매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 1,880,898,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 게다가 일괄매각·일부 지분매각·제시외 건물 포함이라는 구조와 공업용 토지의 각종 이용·규제 조건이 겹칩니다. 권리 인수는 낮고, 물건 범위와 가격 검증 난도는 높은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
