수원지방법원 2025타경52696. 경기도 광주시 능평동 한성하이츠빌라 비동 2층 201호, 전용 76.51㎡ 다세대주택입니다. 강은수 씨가 2021.07.06. 매매계약을 원인으로 거래가액 195,000,000원에 취득했고, 2021.07.30. 류금옥 명의 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기 형식상 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 “말소기준 이후 임차권이니 끝”이라고 단순화하면 안 됩니다. 임차인 조경식의 전입일은 2021.07.08.로 말소기준 근저당 설정일인 2021.07.30.보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 근저당 이후에 접수됐더라도, 임차인은 원칙적으로 선순위 대항력을 갖고 미배당 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52696 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 423-1 제비동 제2층 제201호 · 경기도 광주시 태재로 137-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.51㎡ · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 한성하이츠빌라(A동B동) · 16세대 · 1996.02.02. |
| 소유자 | 강은수 (2021.07.06. 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있었지만 확약으로 해소
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유·계약 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 조경식 실제 임차인 | 전유부분 전부 점유개시 2021.07.07. 전입 2021.07.08. 확정일자 2021.05.24.(경정)·2021.07.16. | 195,000,000원 | 대항력 원칙상 있음 우선변제 있음 확약으로 대항력 포기 |
| 시보증 보증기관 | 조경식 보증금의 대위·승계 배당요구 2025.07.30. | 0원 별도 보증금 아님 | 우선변제 승계 대위·승계 중복 합산 금지 |
등기부의 2-2번은 2번 임차권의 임대차계약일과 확정일자를 바로잡은 경정등기입니다. 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 보증기관 신고 역시 조경식의 195,000,000원 보증금을 승계한 것으로, 실제 임차인은 1명이고 경제적 보증금도 195,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 최신 거래도 이미 하락했다
한성하이츠빌라 전용 76.51㎡ 거래는 3건입니다. 전체 평균은 164,333,333원이지만, 2021년 195,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 138,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -22.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08. | 76.51㎡ | 3층 | 138,000,000원 |
| 2021.08. | 76.51㎡ | 1층 | 160,000,000원 |
| 2021.07. | 76.51㎡ | 2층 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.51㎡ | 3건 | 164,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.51㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 96,040,000원은 최근 12개월 평균의 69.6%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 3건에 불과하고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회, 낙찰률이 0.0%라는 점은 이 가격 할인에 환금성 부담이 이미 반영돼 있을 가능성을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 조경식→보증기관 승계 | 195,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 근저당권 · 류금옥 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권 195,000,000원은 조경식 임차보증금의 대위·승계와 연결된 동일 경제적 채권이므로 임차보증금과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광명초등학교 남동측 인근으로, 태재로변 상업용 건물과 후면 연립·다세대주택, 구릉지 임야가 혼재합니다.
- 교통. 승용차 진출입이 가능하고 단지 내 옥외 주차장이 있습니다. 남서측 태재로변에는 다수 노선이 통과하는 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 1996.02.02. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 2중창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 능평동 423-1 동측 일부는 인접한 417-5번지와 상호 교환해 주차장 등으로 사용하고 있습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 3건이며, 단지 경매 통계상 평균 5.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.08. 확약서의 제출 주체, 조경식 보증금 승계 관계, 대항력 포기와 임차권등기 말소 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소 이행. 배당으로 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 조건과 말소에 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 조경식 195,000,000원과 보증기관 신고를 별도 보증금으로 더하지 마십시오. 실제 임차인은 1명이고 보증기관은 해당 보증금의 대위·승계자입니다.
- 가격 기준. 전체 평균 164,333,333원보다 최신 거래 138,000,000원과 하락 추세 -22.3%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 거래 3건이라는 조건을 감안해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 경계 사용. 인접 필지와 일부를 상호 교환해 주차장 등으로 사용하는 현황이 권리·사용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘확약 확인’, 가격은 ‘환금성 확인’
이 물건의 표면상 최저가는 96,040,000원이지만, 원래 구조는 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해 미배당액 101,088,720원을 매수인이 인수하는 사건입니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 그 문서가 그대로 적용되고 이행된다면 실질취득은 96,040,000원, 인수액은 0원*으로 정리됩니다. 최근 거래 138,000,000원의 69.6%라는 가격 차이는 존재하지만, 거래 추세 -22.3%, 5회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 경매 낙찰률 0.0%라는 조건은 낮은 가격의 이유를 설명합니다. 확약은 권리 위험을 해소하지만 환금성까지 보장하지는 않습니다.
