수원지방법원 2025타경52777. 성남시 중원구 도촌동 ‘으뜸이레가’ 5층 504호, 전유면적 37.769㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 방 2개·욕실 1개·거실·주방을 갖춘 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가는 222,000,000원이고, 4회 유찰된 최저매각가는 108,780,000원으로 감정가의 49%입니다.
표면상 가장 중요한 권리는 홍범진의 주택임차권입니다. 전입신고 2020.09.09., 점유개시 2020.09.12.로 말소기준인 2024.01.19. 가압류보다 빠릅니다. 보증금은 최초 220,000,000원에서 231,000,000원으로 변경됐고 확정일자와 배당요구도 있어, 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 선순위 임차보증금으로 분석해야 합니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 한국주택금융공사가 2026.03.11. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 홍범진에서 한국주택금융공사로 양도된 동일한 임차보증금 권리 한 건의 인수액은 실질 0원*입니다. 한국주택금융공사는 별도의 임차인이나 점유자가 아니므로 보증금과 임차인 수를 중복 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 제5층 제504호 도로명: 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 37.769㎡ · 방2·욕실1·거실·주방 · 지상 7층 중 5층 |
| 사용승인 / 구조 | 2019.02.21. · 철근콘크리트구조 평지붕 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (4회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 261,280,719원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금은 확약으로 인수 0원*
말소기준권리는 2024.01.19. 접수된 인천저축은행·에이치비저축은행의 가압류 1,000,000,000원입니다. 그보다 앞선 화성시 압류는 2022.11.22. 해제됐고, 2023.11.30. 태조건설의 강제경매개시결정도 2024.10.18. 기각을 원인으로 말소됐습니다. 2024.12.06. 국세 압류와 2025.08.13. 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
주택임차권등기 자체는 2024.04.08.로 말소기준권리보다 늦지만, 대항력은 등기일이 아니라 전입과 점유를 기준으로 봅니다. 홍범진의 전입·점유는 2020년이므로 원래는 매각대금에서 전액 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 보증금 231,000,000원이 최저매각가 108,780,000원보다 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 약 231,000,000원에서 고정됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인·권리관계 | 전입·점유 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍범진 제5층 제504호 37.769㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입 2020.09.09. 점유 2020.09.12. 확정 2020.09.01. / 2022.08.26. | 220,000,000원 → 231,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 전입·점유가 빠름 | 우선변제 有 배당요구 2024.04.08. | 권리 승계 한국주택금융공사 실질 인수 0원* |
한국주택금융공사는 홍범진의 임차보증금 권리를 양수한 관계로 기재돼 있습니다. 별도의 임차인으로 보거나 보증금 231,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 저가 여부는 미확정
최저매각가 108,780,000원은 감정가 222,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 확약 반영 실질취득액은 108,780,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 회차 | 108,780,000원 | 49% | 1,416,104,358원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 87,024,000원 | 39.2% | 1,437,503,870원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 69,619,200원 | 31.36% | 1,454,595,384원 | 0원* |
확약이 유지되는 한 유찰로 매각가가 낮아져도 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 대신 매각대금으로 갚지 못하는 채권액이 1,416,104,358원에서 1,454,595,384원으로 늘어납니다. 채권자의 미배당은 커지지만, 그 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,322,920원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 태조건설 주식회사 | 261,280,719원 | 106,457,080원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 인천저축은행·에이치비저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 261,280,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,522,561,438원 중 예상배당은 106,457,080원이고, 미배당은 1,416,104,358원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기부상 태조건설의 2023년 강제경매개시결정은 2024.10.18. 말소돼 있으므로, 실제 배당표에서는 권리자와 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다. 한국주택금융공사의 우선변제권 주장 역시 실제 배당표에서 반영 내용을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 방 2개·욕실 1개·거실·주방 구조이며, 사용승인일은 2019.02.21.입니다.
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·아파트단지·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·도촌 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·비행안전제6구역· 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 업무시설 오피스텔이므로 실거래와 임대수요를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.11. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 당사자·대상 보증금·적용 물건·말소 절차를 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 문구가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 중복 임차인 계산 금지. 홍범진과 한국주택금융공사를 별도 임차인으로 보지 말고, 양도된 동일 보증금 권리 한 건으로 계산해야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 최저가는 감정가의 49%지만 시세 자료가 없으므로, 동일 건물·인근 오피스텔의 실거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 내부 상태, 공실 가능성, 관리비, 기계식주차장 이용조건, 오피스텔 대출 가능액과 환금성을 현장에서 점검하세요.
- 배당표 대조. 태조건설 경매개시결정의 말소 이력과 한국주택금융공사의 우선변제권 주장이 실제 배당순위에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 체납·공과금 확인. 공용부분 관리비와 세금의 매수인 부담 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 231,000,000원입니다. 확약이 없었다면 최저가 108,780,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금을 인수해 실질취득액이 약 231,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다. 그러나 한국주택금융공사가 2026.03.11. 대항력을 포기하고 미배당 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 이 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
다만 권리 해소가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 4회 유찰된 오피스텔이고, 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 시세 대비 저가 여부를 증명하지 않습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 실거래·임대수익·환금성 확인 전까지 보류입니다.
* 인수 0원은 2026.03.11. 제출된 한국주택금융공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 홍범진의 임차보증금 권리에 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 합니다.