수원지방법원 2025타경52795. 광주시 목현동 그리다하임(B동) 1층 102호, 전용 49.72㎡ 규모의 집합건물입니다. 사건 용도에는 다가구주택으로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태와 등기 형태는 공부상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 213,000,000원에서 4회 유찰된 104,370,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 황은수의 선순위 임차보증금이 실제로 승계되는지입니다. 황은수는 2021.12.20. 확정일자를 받고 2022.01.21. 전입·점유를 시작해, 2022.02.11. 설정된 한정이앤씨주식회사 근저당권보다 앞섭니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어, 최저가 104,370,000원에 낙찰돼도 총부담은 252,261,180원 (최저가 104,370,000원 + 미배당 147,891,180원)이 됩니다. 그러나 2026.05.12. 대항력 포기 확인을 적용하면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다

말소기준권리는 2022.02.11. 설정된 한정이앤씨주식회사 근저당권 650,000,000원입니다. 이후의 황은수 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 안산세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 황은수의 임차권등기일은 2024.01.29.이지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 2022.01.21.로 말소기준보다 빠릅니다.

따라서 등기된 임차권이 매각으로 말소된다는 사정만으로 미배당 보증금 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 통상 계산에서는 황은수 보증금 250,000,000원 중 102,108,820원만 배당되고 147,891,180원이 남습니다. 이 사건은 2026.05.12. 대항력 포기 확인이 그 승계위험을 실질적으로 제거하는 핵심 문서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계 신고는 중복합산 제외

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다

그리다하임(B동) 전용 49.72㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 206,750,000원이지만, 2022년의 250,000,000원 거래 2건이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가의 영향이 큽니다. 따라서 최근 12개월 거래 2건의 평균 163,500,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

확약을 적용한 실질취득 104,370,000원은 최근 12개월 평균의 63.8%이며, 최신 거래 145,000,000원의 약 72.0%입니다. 가격 간격 자체는 존재합니다. 그러나 최근 거래가 과거 거래보다 34.6% 하락했고, 이 건물 관련 경매 통계도 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 8세대 소규모 다세대라는 점까지 고려하면, 할인율을 그대로 수익으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

통상 배당계산상 황은수 보증금 미배당액은 147,891,180원입니다. 다만 2026.05.12. 대항력 포기 확인을 적용하면 황은수 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 목현동 목현2리마을회관 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 102호로, 기본 위생·급배수·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도·규제. 공부상 다세대주택이며 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 445.0㎡, 공시지가는 698,800원/㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 최근 거래가 145,000,000원과 182,000,000원으로 벌어져 있습니다. 최근 추세도 -34.6%여서 매도기간과 가격 편차를 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확인 원문. 2026.05.12. 확인의 당사자·대상 보증금·적용 조건과 낙찰자에 대한 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
• 황은수 권리 이전 관계. 주택도시보증공사와 황은수 사이의 보증금 양도·대위 관계 및 배당요구 주체를 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자. 최수희·이현학의 실제 점유 여부, 각 보증금, 임대차계약 상대방과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 중복신고 제외. 시보증 신고는 최수희 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 가격 상한. 확약 적용 시 실질취득 104,370,000원은 최근 평균보다 낮지만, 최근 거래 추세 -34.6%와 8세대 다세대의 환금성을 반영해 재매각가를 보수적으로 산정해야 합니다.
• 용도 대조. 사건 용도 다가구주택과 공부상 다세대주택 표기가 함께 존재하므로 건축물대장·등기부·현황을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 이유가 확약 하나에 달려 있다”

이 물건은 겉으로는 감정가 213,000,000원에서 104,370,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 163,500,000원과 비교해도 확약 기준 실질취득은 63.8%에 불과합니다. 하지만 본질은 할인율이 아니라 황은수 보증금 250,000,000원의 대항력 포기가 실제로 작동하는가에 있습니다.

확약이 적용되면 주된 인수는 실질 0원*이고 가격 간격도 존재합니다. 반대로 적용되지 않으면 총부담이 252,261,180원으로 치솟아 최근 시세를 크게 넘어섭니다. 여기에 최수희·이현학의 미상 보증금과 점유, 최근 거래 추세 -34.6%, 4회 유찰, 8세대 소규모 다세대의 환금성이 남습니다. 결론은 “확약 확인 전에는 고위험, 확인 후에도 보수적 접근이 필요한 C등급 물건”입니다.