수원지방법원 2025타경52811. 광주시 회덕동 스타파크뷰 106동 4층 401호, 전용 56.02㎡ 다세대주택입니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.04.11 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 송인황의 확정일자는 2021.06.02, 전입·점유개시는 2021.06.24로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 178,000,000원의 미배당분이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 2026.06.01 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사 (양도전: 송인황)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다고 확약했습니다. 정확도 기준상 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 송인황 보증금에만 적용되므로, 현장 확인에서 별도 임차인이 확인된다면 그 임차인의 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52811 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 161-6 스타파크뷰 106동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.02㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 안석환 · 2022.05.24 매매 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 · 5회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 스타파크뷰(106동) · 9세대 · 2014.02.24 준공 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
2014년과 2015년에 설정됐던 우리은행 근저당과 당시 가압류·압류 등은 2021.05.07 임의경매 매각을 거치며 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서는 2023.04.11 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고, 이후의 송인황 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 송인황의 대항력은 등기일이 아니라 2021.06.24 전입·점유를 기준으로 판단되므로 말소기준보다 앞선 대항력이 존재합니다. 이 인수효과를 2026.06.01 확약서가 해소하는 구조입니다.
임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송인황 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.24 / 2021.06.02 | 178,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 배당요구 2023.07.21 | 실제 임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.06.24 / 2021.06.02 | 별도 보증금 아님 | 동일 권리 승계 | 우선변제 신고 배당요구 2025.08.14 | 송인황 승계 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
스타파크뷰(106동)의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 169,250,000원이지만 2021년·2022년의 178,000,000원과 186,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 2025.05 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원이며 최근 가격은 이전 구간보다 -25.3% 낮습니다. 따라서 가격 메리트는 전체 평균이 아니라 135,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 55.26㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 56.02㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2022.02 | 55.26㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2021.07 | 56.02㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 70,070,000원으로 최근 12개월 평균 135,000,000원의 51.9%입니다. 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다. 그러나 이 수치는 5회 유찰 끝에 형성됐고, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 또한 최근 거래 추세가 -25.3%라는 점에서, 과거 178,000,000원·186,000,000원 거래를 정상 시세처럼 적용해 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 1. 임차인 송인황 보증금 · 우선변제 | 178,000,000원 | 68,408,740원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송인황 보증금의 미배당액은 109,591,260원입니다. 그러나 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 핵심 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 109,591,260원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 56,056,000원 | 123,353,008원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 44,844,800원 | 134,362,406원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 송인황의 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득액은 보증금 178,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 즉 단순히 70,070,000원·56,056,000원·44,844,800원만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 이번 사건에서는 확약이 그 구조를 깨기 때문에 비로소 최저가 자체가 실질취득액으로 기능합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회덕1동마을회관 북동측 인근. 다세대주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호. 기본 급배수·위생설비와 개별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 내외 포장도로, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 586,100원/㎡입니다.
- 환금성. 스타파크뷰(106동)는 9세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 최근 가격 추세가 -25.3%로 하락해 과거 고가 거래보다 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상이 송인황 보증금 전체에 해당하는지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약상 전액 변제 여부와 관계없이 말소하기로 했으므로 낙찰 후 실제 말소 이행 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 시보증의 신고는 송인황 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도 178,000,000원을 추가하는 구조가 아닙니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 송인황에만 적용됩니다. 현장에서 별도 점유·임차관계가 확인되면 그 권리는 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 169,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원과 -25.3% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가 49%지만 동일 건물군 경매 평균 유찰도 5.0회입니다. 권리 외 상품성·수요·접근성·내부상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당표에 따라 배당액은 달라질 수 있으므로 매각 전 최종 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유가 권리라면, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 확약서가 없다면 최저가가 아무리 내려가도 매수인이 송인황 보증금 미배당분을 인수해 실질취득이 178,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 룰상 미배당 인수액은 109,591,260원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.01 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 실질 인수는 0원, 실질취득은 70,070,000원으로 바뀝니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 51.9%로 낮습니다. 다만 거래 추세가 -25.3%이고 이미 5회 유찰됐으며, 9세대 다세대라는 환금성 제약도 분명합니다. 따라서 이 사건의 판단은 “확약이 실제로 완전하게 작동하는지 확인한 뒤, 낮은 가격을 환금성 위험과 맞바꿀 수 있는가”에 달려 있습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 시장성까지 자동으로 좋아지는 물건은 아닙니다.
