22,942,000원
수원지방법원 2025타경52842. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 크로바빌 102동 302호, 전용 52.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 195,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,942,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 극히 일부 가격처럼 보이지만, 권리관계는 정반대의 메시지를 줍니다. 을구 5번 임차권자인 정성민은 2022.05.26 전입·점유를 시작했고 2022.06.23 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준은 2025.08.20 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.
따라서 가격 판단 기준은 최저가 22,942,000원이 아니라 실질취득액입니다. 현재 회차에서 임차인은 매각대금 중 집행비용을 제외한 22,129,044원을 배당받고, 보증금 잔액 152,870,956원이 남습니다. 낙찰가와 이 인수액을 합치면 175,812,956원입니다. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 175,000,000원대에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-37 크로바빌 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.2㎡ · 철근콘크리트구조 · 3층 302호 |
| 소유자 | 김진우 (2022.05.27 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 22,942,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 173,197,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
과거 성남수정새마을금고 근저당 117,000,000원과 우리은행 근저당 100,100,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.06.10 등기된 정성민의 주택임차권입니다. 임차인은 2022.05.26 전입·점유, 2022.06.23 확정일자를 갖추었고, 2025.08.20 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 소멸하지 않는 한 부족분은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성민 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.05.26 | 2022.06.23 | 175,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 대위자 기재 |
정성민은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제를 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 22,942,000원은 보증금 175,000,000원에 크게 못 미치므로 전액 회수는 불가능합니다. 등기부에는 대위자 서울보증보험 주식회사 및 임차보증금반환채권 양도 내용이 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 서울보증보험의 청구액을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담이 거의 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 22,942,000원 | 152,870,956원 | 175,812,956원 |
| 7회 유찰 시 | 16,059,399원 | 159,629,670원 | 175,689,069원 |
| 8회 유찰 시 | 11,241,579원 | 164,360,769원 | 175,602,348원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.758억과 비교
크로바빌 102동 전용 52.2㎡ 거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 201,666,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래와 추세를 우선해야 합니다. 데이터상 최근 평균과 최신 거래는 모두 195,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세는 -4.9%입니다. 즉 하락 방향이 확인되므로 전체 평균 201,666,666원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 52.2㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 52.2㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 52.2㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.2㎡ | 3건 | 201,666,666원 |
현재 회차 실질취득 175,812,956원은 데이터상 최근 평균·최신 거래 195,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본은 3건뿐이고 최근 평균도 1건으로 구성되어 있으며, 시세 추세가 -4.9%입니다. 여기에 이미 6회 유찰된 소규모 다세대라는 점까지 겹칩니다. 따라서 단순히 “최근 거래보다 낮다”는 이유만으로 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 22,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 812,956원 |
| 1. 임차인 정성민 보증금 | 175,000,000원 | 22,129,044원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 173,197,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 812,956원을 제외한 22,129,044원이 임차보증금에 배당되는 구조이며, 임차보증금 부족분 152,870,956원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지1층-4층 건물 중 3층 302호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 “진새골 전원마을” 내에 있으며 주변은 단독주택·전원주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 523.0㎡, 공시지가는 477,800원/㎡입니다.
- 환금성. 크로바빌 102동은 10세대이며 확인된 전용 52.2㎡ 거래는 3건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 매각률은 0.0으로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 22,942,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 152,870,956원을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 정성민의 보증금 175,000,000원 중 배당되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가 감소만큼 미배당 보증금이 늘어 총 부담은 거의 그대로입니다.
- 대위관계 확인. 등기부에 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재되어 있으므로 임차보증금반환채권 양도 및 배당·인수 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 실거래 평균 201,666,666원보다 최근 평균·최신 거래 195,000,000원을 우선하고, 추세 -4.9%를 감안해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 10세대 소규모 다세대이며 확인된 거래가 3건, 경매 평균 유찰 6.0회라는 점을 재매각 가능성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,294만원”보다 “총 부담 1.758억”을 봐야 한다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 대항력 있는 175,000,000원 임차보증금입니다. 6회 유찰로 최저가는 22,942,000원까지 떨어졌지만 현재 예상 인수액은 152,870,956원이고, 실질취득은 175,812,956원입니다. 7회·8회 유찰을 가정해도 총 부담은 175,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
그 실질취득액 자체는 데이터상 최신 거래·최근 평균 195,000,000원보다 낮습니다. 그러나 시세 추세는 -4.9%이고, 거래 표본은 3건에 불과하며, 10세대 소규모 다세대가 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 11.8% 수준이니 싸다”가 아니라, 선순위 임차보증금까지 포함한 1.75억대 취득이 현재 시장성과 환금성에 맞는지를 판단해야 하는 사건입니다. 권리 난도와 자금 부담을 감안하면 종합 평가는 C가 적절합니다.
