51,430,000원
수원지방법원 2025타경52883. 광주시 양벌동 대주파크빌2차 203동 503호, 전용 84.9989㎡ 아파트입니다. 현재 최저가는 감정가 306,000,000원에서 5회 유찰돼 51,430,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 매우 큰 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 최저가격이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김관배는 2021.10.28 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.15이며, 보증금 320,000,000원의 주택임차권이 2023.11.22 등기되어 있습니다. 대항력과 우선변제권이 있고, 배당으로 전액 회수되지 못한 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
이 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.08.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김관배의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 경매가 반복 유찰되어 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 전체 부담이 같은 비율로 줄지 않습니다. 실제로 현재 회차에서 낙찰대금 51,430,000원 중 집행비용 1,325,740원을 제외한 50,104,260원이 임차인에게 배당되고, 269,895,740원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 940-5 대주파크빌2차 203동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9989㎡ · 지하1층 지상15층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이진명 · 2024.09.24 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 51,430,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 대주(2차) · 477세대 · 2002.12.11 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 등기된 근저당은 현재 인수 위험이 아닙니다. 2002.08.24 설정된 국민은행 채권최고액 28,197,000,000원 근저당은 2005.06.08 말소됐고, 2005.06.08 설정된 농업협동조합중앙회 채권최고액 104,000,000원 근저당도 2021.09.24 해지로 말소됐습니다. 반면 김관배의 임차관계는 2025.08.27 경매개시결정보다 앞서 있고, 을구 5번 주택임차권은 매각으로 당연히 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 신고자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김관배 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.28 2021.10.15 | 320,000,000원 | 2023.11.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 김관배 보증금 대위·승계 신고 | 2021.10.28 2021.10.15 | 0원 | 2025.08.26 | 승계 | 승계 | 대위·승계 |
보증금은 합산하면 안 됩니다. 시보증 신고는 실제 별도 임차인이 아니라 김관배 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 분석 대상 보증금은 320,000,000원입니다.
③ 유찰이 계속돼도 싸지지 않는 이유
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건의 시나리오가 바로 그 구조를 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 51,430,000원 | 269,895,740원 |
| 6회 유찰 시 | 36,001,000원 | 285,047,018원 |
| 7회 유찰 시 | 25,200,700원 | 295,652,913원 |
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
대주(2차) 동일면적 85.0㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 287,166,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 272,000,000원입니다. 최근 12건 범위도 260,000,000원~315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 8 | 272,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 8 | 284,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9989㎡ | 12건 | 287,166,666원 |
표면상 최저가 51,430,000원은 최근 12개월 평균의 17.9%에 불과합니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 부담은 약 320,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 287,166,666원과 최신 거래 272,000,000원뿐 아니라 최근 12건 최고 거래가 315,000,000원도 웃도는 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,325,740원 |
| 1. 임차인 김관배 보증금 | 320,000,000원 | 50,104,260원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 김관배 보증금 중 50,104,260원만 배당되고 부족분 269,895,740원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매양중학교 남측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 경사지붕, 지하1층·지상15층 건물 중 5층 503호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단지 부정형 완경사 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 임차권. 2023.11.16 수원지방법원 성남지원 임차권등기명령에 따라 2023.11.22 주택임차권이 등재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 51,430,000원만 지급하고 끝나는 사건이 아닙니다. 현재 예상 인수액 269,895,740원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김관배 보증금 320,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당기준과 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복 주의. 시보증 신고는 별도 임차보증금이 아니라 김관배 보증금에 대한 대위·승계이므로 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 매각가격은 내려가지만 매수인 인수액은 각각 285,047,018원, 295,652,913원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 가격 판단은 최근 12개월 평균 287,166,666원과 최신 거래 272,000,000원을 중심으로 하고, 표면 최저가 17.9%만으로 할인이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당요구내역과 임차보증금 변제관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많을수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
감정가 306,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰되어 최저가 51,430,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 매력이 있어 보입니다. 하지만 이 물건에는 대항력 있는 김관배의 보증금 320,000,000원이 있습니다. 현재 회차에서만 예상 미배당 인수액이 269,895,740원이고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 51,430,000원이 아니라 실질취득 부담 약 320,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균 287,166,666원, 최신 거래 272,000,000원, 최근 최고 거래 315,000,000원과 비교해도 우위가 없습니다. 권리구조 또한 매수인 인수가 명시된 선순위 임차권이 핵심이고 이미 5회 유찰됐습니다. 낮은 최저가에 끌려 들어갈 사건이 아니라, 인수보증금까지 포함한 총 부담을 먼저 계산해야 하는 D등급 구조입니다.
