수원지방법원 2025타경52897. 경기도 광주시 초월읍 지월리 산호힐하우스 6동 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김명길은 2021.01.07 매매로 200,000,000원에 취득했고, 등기상 말소기준권리는 2022.08.26 구로세무서장 관련 국 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단·동대문구(서울특별시·광주시·국의 압류와 2025.08.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어져 있으며, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 우견업은 임대차계약일 2020.12.22, 확정일자 2020.12.23, 주민등록일 2021.01.11, 점유개시일 2021.01.13이고 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 매각가정 110,740,000원에서는 집행비용을 제외한 108,389,640원이 우선배당되고 91,610,360원이 남는 계산이지만, 확약으로 이 미배당액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 753-7 산호힐하우스 6동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 설월길 47-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 67.08㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김명길 · 2021.01.07 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 0원
| 점유·권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우견업 | 200,000,000원 | 2021.01.11 / 2020.12.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 | 별도 합산 없음 | 2021.01.11 / 2020.12.23 | 승계 신고 | 우선변제 有 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 1명, 우견업입니다. 시보증 신고는 우견업 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 그리고 2026.06.01 주택도시보증공사(양도전:우견업)가 제출한 확약에 따라 이 임차인에 대한 대항력은 포기되고, 배당으로 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’ 기준으로 본다
산호힐하우스(6동) 67.08㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 205,000,000원이지만 2021년·2022년 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2024.06, 160,000,000원 1건이며, 최근 구간은 과거 거래 대비 -29.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 67.08㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 67.08㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 67.08㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.08㎡ | 3건 | 205,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 110,740,000원은 최근 거래 160,000,000원의 69.2%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 최근 거래가 과거보다 29.7% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균 205,000,000원을 기준으로 “반값”이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 임차인 우견업 보증금 | 200,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 우견업 보증금의 부족분은 91,610,360원입니다. 다만 2026.06.01 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세 해당 시 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 확약 밖 계산은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 91,610,360원 | 110,740,000원 |
| 6회 유찰 · 감정가 39% | 88,592,000원 | 113,402,656원 | 88,592,000원 |
| 7회 유찰 · 감정가 31% | 70,873,600원 | 130,802,125원 | 70,873,600원 |
대항력을 그대로 유지하는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로, 위 미배당액은 룰상 계산값일 뿐 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 “설원마을” 내에 위치하며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하지만 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등을 감안할 때 대중교통 사정은 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 4층 중 4층 401호이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 세로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 공시지가 450,000원/㎡, 토지면적 589.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산호힐하우스(6동)는 8세대, 2016.12.12 준공이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 주체와 문언을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 우견업과 시보증을 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 160,000,000원은 과거 거래보다 낮고 최근 추세가 -29.7%이므로 전체 평균 205,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 다회 유찰. 이미 5회 유찰됐고 물건군 평균도 4.2회입니다. 낮은 최저가와 별개로 재매각 가능성과 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 교통·규제. 대중교통 불편과 계획관리지역·자연보전권역 등 토지이용 규제를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 110,740,000원보다 보증금이 훨씬 커서 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 91,610,360원의 미배당액을 산출합니다. 하지만 2026.06.01 제출된 확약 때문에 해당 임차인은 대항력을 포기하고 미변제분이 남아도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 실질 인수 0원, 실질취득 110,740,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 최근 12개월 거래 160,000,000원의 69.2%로 내려와 있지만, 최근 가격 흐름은 -29.7%, 최근 표본은 1건, 현재까지 5회 유찰입니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 환금성과 하락 추세는 그대로 남아 있습니다. 이 물건의 판단 포인트는 “보증금 2억원을 떠안느냐”가 아니라, 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 110,740,000원이 현재 시장과 환금성에 비해 충분히 낮은가입니다.
