54,880,000원
수원지방법원 2025타경52984. 광주시 매산동 동림파크맨션 1층 105호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 82.28㎡이며 1996년 3월 28일 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 감정가 112,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 54,880,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 99,500,000원보다 44,620,000원 낮고, 최신 거래 109,000,000원과 비교하면 54,120,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래 평균은 과거 거래보다 9.1% 하락했습니다. 19세대 소규모 연립주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회이므로, 큰 할인율만큼 환금성과 개별 상태의 차이도 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 589-1 동림빌라 1층 105호 · 도로명 경기도 광주시 매봉재길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) · 전용 82.28㎡ · 지하 1층·지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 임용희 · 2020.10.05. 임예지에게 증여 후 2025.09.05. 소유권이전등기 말소 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와이앤케이파트너스대부 주식회사 / 10,522,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 과거 이력은 원본 대조
말소기준권리는 2019.10.15. 설정된 우리은행 근저당권 63,800,000원입니다. 이 근저당권은 2020.12.24. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 말소기준 이후의 엠케이캐피탈대부 근저당, 가처분과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기에는 국민은행 근저당, 국민신용카드 가압류, 경기광주신용협동조합 가압류, 하나은행 근저당과 두 건의 전세권 등 오래된 권리와 각 말소등기가 함께 기재돼 있습니다. 예상배당 계산은 이 가운데 국민은행 근저당에 48,000,000원, 국민신용카드 가압류에 5,431,521원, 경기광주신협 가압류에 60,639원을 배당하는 것으로 산정돼 있으므로, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서·채권신고 및 배당요구 내용을 반드시 맞춰봐야 합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 말소기준일 다음 날
| 이름 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김숙경 | 주거 | 2019.10.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 점유자는 실제 점유자 1명입니다. 김숙경의 전입일 2019.10.21.은 말소기준권리 설정일 2019.10.15.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 시장은 하락
동림파크맨션은 총 19세대이며, 대상 면적 82.28㎡와 유사한 거래 4건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 104,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 2건의 평균 99,500,000원과 최신 거래 109,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 83.16㎡ | 3층 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 78.45㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 2025.01 | 83.16㎡ | 4층 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 83.16㎡ | 4층 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 99,500,000원 |
현재 최저가 54,880,000원은 최근 12개월 평균의 55.2%입니다. 매수인 인수가 0원으로 계산되므로 취득세·명도비·수선비 등을 제외한 실질취득 기준액도 최저가와 같은 54,880,000원입니다. 가격 차이는 분명 크지만, 최근 평균이 이전 거래 대비 9.1% 낮아진 하락 추세이고 거래 표본도 적습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,387,840원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 국민신용카드 가압류 | 5,431,521원 | 5,431,521원 |
| 3. 경기광주신용협동조합 가압류 | 10,894,883원 | 60,639원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 3,600,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 한미현 | 55,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 김진현 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 우리은행 근저당 한국주택금융공사 이전 | 63,800,000원 | 0원 |
| 8. 엠케이캐피탈대부 근저당 | 10,500,000원 | 0원 |
| 9. 신청채권자 · 와이앤케이파트너스대부 | 10,522,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고 총액 267,749,234원 중 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 53,492,160원이며, 미배당액은 214,257,074원입니다. 우리은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 예상배당은 0원이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 214,257,074원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 230,424,722원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 241,742,076원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 신청채권자 와이앤케이파트너스대부의 청구액 10,522,830원은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 매산동 매산3리 마을회관 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1996.03.28. 사용승인된 알씨조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 900㎡의 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 591,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 19세대 소규모 연립주택이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 가격 추세가 -9.1%여서 매도기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 국민은행 근저당과 국민신용카드·경기광주신협 가압류의 말소 기재 및 예상배당 근거를 최신 등기부와 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 우리은행·한국주택금융공사. 말소기준 근저당의 이전 관계와 예상배당 0원 산정 이유를 매각물건명세서 및 채권신고서에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 김숙경의 전입은 후순위지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 1996년 사용승인 건물인 만큼 누수·난방·창호·배관과 공용부분 수선 필요 여부를 확인하고 수선비를 입찰가에서 공제하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 1층 실거래 90,000,000원과 비교하되 면적·내부 상태·거래 조건의 차이를 반영하세요.
- 명도·관리비. 점유자의 이사 협의 비용과 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균이 과거 거래보다 9.1% 낮습니다. 전체 평균 104,500,000원만으로 매도가를 높게 잡지 마세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 서류 확인은 필수”
이 물건의 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 55.2%이고, 조사된 점유자 김숙경은 말소기준일 다음 날 전입해 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원이어서 가격과 임차인 구조만 보면 검토 가치가 있습니다.
다만 등기에는 오래된 근저당·가압류·전세권과 말소 이력이 중첩돼 있고, 예상배당은 국민은행 48,000,000원, 국민신용카드 5,431,521원, 경기광주신협 60,639원을 배당한 뒤 우리은행·한국주택금융공사 근저당에는 0원을 배당하는 구조입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 이 배당 순위가 원본 서류와 일치하는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 최근 시장도 9.1% 하락했고 19세대 소규모 연립주택이므로, 권리 원본 대조·내부 수선비·명도비를 모두 반영한 보수적 응찰가가 필요합니다.