수원지방법원 2025타경53060. 광주시 신현동 에스디빌 씨동 3층 303호, 전용 66.33㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신광섭 씨이며, 2016년 7월 21일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016년 12월 9일 소유권을 이전받았습니다. 경매는 주식회사 아하가 청구금액 103,190,058원으로 신청한 강제경매입니다.
등기 흐름상 말소기준권리는 2017년 2월 21일 설정된 중소기업은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그보다 앞선 근해안강망수산업협동조합 근저당권 167,700,000원은 같은 날 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 576-9 에스디빌 씨동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 새말길 133-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 66.33㎡ · 철근콘크리트조 3층 중 3층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 에스디빌(C동) · 9세대 · 2011.09.28 |
| 소유자 | 신광섭 (2016.12.09. 협의분할에 의한 상속으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아하 / 103,190,058원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 배당 순위는 원문 대조 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자와 전입세대·확정일자 여부는 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 통해 다시 확인해야 합니다. 현재 확인되는 권리만 기준으로 하면 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 없으며, 실질취득액은 최저매각가와 같은 110,250,000원입니다.
② 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 표본은 1건
에스디빌(C동)은 총 9세대이며, 대상과 면적이 일치하는 확인 실거래는 2022년 3월의 257,000,000원 1건입니다. 대상과 같은 전용 66.33㎡, 같은 3층 거래지만 시점이 2022년이고 표본이 1건뿐이므로 이를 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 66.33㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 표본 요약 | 동일 면적 | 1건 | 257,000,000원 |
현재 최저매각가 110,250,000원은 확인 실거래의 42.9%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액 역시 110,250,000원으로 계산됩니다. 다만 가격 차이만으로 저가 매수라고 결론 내리기에는 거래 시점과 표본 수가 제한적입니다. 현재의 인근 다세대 거래 수준, 내부 상태, 점유 및 명도비용을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 110,250,000원 | 107,906,500원 | 306,983,558원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 77,175,000원 | 75,385,850원 | 339,504,208원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 54,022,500원 | 52,650,095원 | 362,239,963원 |
③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,343,500원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 167,700,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사 아하 | 103,190,058원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 414,890,058원 중 채권자 예상배당은 107,906,500원이고, 미배당액은 306,983,558원입니다. 예상배당은 근해안강망수산업협동조합에 107,906,500원, 중소기업은행과 신청채권자 주식회사 아하에 각각 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현동 행정복지센터 북측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 3층 건물의 3층 303호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 세로와 접하며, 부정형 완경사 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 793.0㎡, 공시지가는 781,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당표 원문 대조. 말소된 것으로 기재된 근해안강망수산업협동조합 근저당권에 107,906,500원이 배당되는 이유와 실제 채권 존부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인과 현장 방문이 필요합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인 실거래는 2022.03의 257,000,000원 1건뿐입니다. 동일 생활권의 최근 다세대 거래와 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대이고 경매통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 향후 매도기간과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일로 기재된 2026.07.06의 진행 결과와 변경·연기·매각 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 배당에서 누락될 수 있는 우선채권을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제다
현재 확인되는 권리관계만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저매각가와 같은 110,250,000원입니다. 2022년 3월 동일 면적 실거래 257,000,000원과 비교하면 42.9% 수준이지만, 9세대 다세대의 단일 거래만으로 현재 시세와 환금성을 확정할 수는 없습니다.
특히 예상배당은 근해안강망수산업협동조합에 107,906,500원, 중소기업은행과 신청채권자 주식회사 아하에 각각 0원을 배정하고 있으나, 등기 흐름에는 해당 선순위 근저당권의 말소 기록이 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 말소등기와 배당표의 일치 여부, 현재 점유관계, 실제 매매 수요를 원문과 현장에서 확인하는 것입니다. 권리상 인수는 없지만 검증 항목이 남아 있으므로, 가격만 보고 서두를 물건은 아닙니다.
