수원지방법원 2025타경53119. 광주시 초월읍 대쌍령리 명성하이츠 204동 3층 303호, 전용 55.29㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 배규영이고 2021.02.03 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.02.26 설정된 주식회사대오 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 국의 압류, 정미자의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준 이후이니 끝”이라고 판단하면 부족합니다. 정미자는 확정일자 2020.12.23, 주민등록·점유개시 2021.01.20로 말소기준 2021.02.26보다 앞서 있어 원래는 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 그런데 2026.06.01 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-11 명성하이츠 204동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.29㎡ · 4층 건물 내 3층 303호 |
| 사용승인 | 2017.05.12 |
| 소유자 | 배규영 (2021.02.03 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준 근저당 이후인 2021.03.30 국의 압류와 2025.09.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.02.21 등기된 정미자의 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준 이후입니다. 김종하와 권용은의 전입일 역시 각각 2025.07.31, 2025.09.16으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미자 | 2021.01.20 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 2026.06.01 대항력 포기·말소 확약 |
| 김종하 | 2025.07.31 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
| 권용은 | 2025.09.16 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
| 시보증 | 2021.01.20 | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 3명으로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 것이 아니며, 보증금도 별도로 합산하면 안 됩니다. 김종하·권용은은 보증금이 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 사건에서 매수인 인수를 좌우했던 핵심은 정미자 보증금 하나이고, 그 위험은 확약으로 실질 해소됐습니다.
③ 시세 비교 — 권리는 풀렸지만 가격은 최근 거래보다 높다
명성하이츠 204동은 총 10세대, 사용승인일은 2017.05.12입니다. 확인된 최신 거래는 2024.10 전용 58.29㎡, 4층의 176,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 176,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 58.29㎡ | 4 | 176,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 176,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 255,000,000원은 최근 12개월 평균 176,000,000원의 144.9%입니다. 금액으로는 최근 시세 지표보다 79,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인처럼 보이는 요소가 있더라도 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 정미자 보증금 (우선변제) | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대오 | 120,000,000원 | 55,630,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정미자 보증금 195,000,000원은 우선변제로 전액 반영되고, 주식회사대오에는 55,630,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 매수인 인수는 현재 가정에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격 감각
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 0원 | 실질취득 255,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 0원 | 실질취득 204,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 34,884,800원 | 실질 인수 0원 |
5회 유찰 시 매각가 204,000,000원도 최근 시세 지표 176,000,000원보다 높습니다. 반면 6회 유찰 시 매각가 163,200,000원은 176,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 현재 실제 입찰 조건은 255,000,000원이므로, 지금 단계의 평가는 가격 보류가 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 303호입니다. 외벽은 돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 샤시 창호입니다.
- 입지. 광주시 초월읍 행정복지센터 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다. 서측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 일부 토지는 일반철도에 저촉됩니다. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역도 포함됩니다. 공시지가는 487,300원/㎡입니다.
- 환금성. 명성하이츠 204동은 10세대이고 확인된 최근 거래는 1건입니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 0.0%로 나타나 가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문과 사건기록으로 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 255,000,000원. 현재 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 176,000,000원의 144.9%입니다.
- 후순위 점유자 확인. 김종하·권용은은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 상태와 인도·명도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인을 추가하는 것이 아니므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 4회 유찰과 최저가를 따로 확인. 유찰 횟수는 4회지만 현재 최저가는 감정가 100%인 255,000,000원입니다. 입찰 전 실제 매각기일 공고의 최저매각가격을 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 부담과 체납 관리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 권리분석은 확약서 하나가 결론을 바꿉니다. 정미자는 2021.01.20 전입·점유, 2020.12.23 확정일자로 말소기준 2021.02.26보다 앞서 있어 원래는 미배당 보증금 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음은 오롯이 가격입니다. 현재 실질취득액 255,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 176,000,000원의 144.9%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 많이 내려온 물건처럼 보일 수 있지만, 실제 최저가는 아직 감정가 100%입니다. 더구나 10세대 다세대로 거래 표본이 적고 평균 유찰 횟수도 3.6회입니다. 권리 위험은 확약으로 해소, 현재 가격 메리트는 없음. 이 사건의 핵심 결론입니다.
