현재 인수는 0원, 확약이 하락회차도 방어한다 — 그러나 실질취득가가 최근 거래의 144.9%

수원지방법원 2025타경53119. 광주시 초월읍 명성하이츠 204동 303호, 전용면적 55.29㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 배규영은 2021.02.03. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 195,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.02.26. 주식회사대오의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다.

이 사건의 핵심은 등기된 임차권보다 확약의 효력과 가격입니다. 정미자의 전입·점유일은 2021.01.20.로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자도 2020.12.23.이어서 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사는 2026.06.01. 정미자에게서 양도받은 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인, 확약으로 실질 인수 해소

을구 1번 성남수정새마을금고 근저당은 2019.03.05., 을구 2번 한국양계축산업협동조합 근저당은 2020.01.29., 을구 4번 우리은행 근저당은 2021.01.20., 을구 7번 주식회사대오 근저당은 2021.02.26. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 을구 9번 주식회사대오 근저당입니다.

정미자의 주택임차권등기는 2023.02.21. 접수돼 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.01.20.로 더 빠릅니다. 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 임차인이지만, 이번 확약으로 정미자 보증금에 대한 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인·점유자 3명

보증기관의 대위·승계 신고 1건은 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이에 따라 실제 임차인·점유자는 김종하, 권용은, 정미자 3명으로 봅니다.

* 실질 인수 0원은 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 정미자 보증금에 반영한 판단입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 2.55억은 최근 거래보다 7,900만원 높다

명성하이츠 204동의 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 2024.10. 전용 58.29㎡, 4층이 176,000,000원에 거래됐고, 시세 자료상 평균·최저·최고·최근 평균이 모두 176,000,000원입니다.

현재 최저가와 실질취득가는 모두 255,000,000원입니다. 이는 최근 거래보다 79,000,000원 높고, 최근 시세의 144.9%입니다. 전체 평균과 최근 거래가 동일하므로 어느 비교 기준을 사용하더라도 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)

현재 회차에서는 정미자 보증금이 전액 배당돼 매수인에게 승계될 미배당 보증금이 없습니다. 예상배당 산정에는 을구 1번 관련 55,630,000원이 반영돼 있으나 등기부에는 2019.03.05. 말소등기가 존재하므로 실제 배당권자·채권잔액은 배당요구 및 채권신고 서류와 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 건물. 2017.05.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 기본 위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 있습니다.
• 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 근거리에 위치하며 다세대·연립·단독주택과 임야가 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역의 완경사 사다리형 토지이며, 일부 토지는 일반철도 저촉 및 접도구역 제한이 있습니다.
• 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등에 해당하고, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 면적 매칭 거래도 1건이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재설정. 현재 실질취득가 255,000,000원은 최근 거래 176,000,000원의 144.9%입니다. 최저가만 보고 할인된 물건으로 판단하면 안 됩니다.
• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소, 대상 보증금과 제출 주체가 정미자 양수채권 전부를 포함하는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 분리. 정미자 보증금에 관한 확약은 김종하·권용은의 점유와 명도 문제에는 적용되지 않습니다.
• 현 점유자 확인. 김종하·권용은의 보증금과 실제 점유 부분, 임대차계약 체결 여부, 퇴거 조건을 현장과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 배당관계 대조. 예상배당에는 이미 말소된 을구 1번 근저당 관련 금액이 포함돼 있으므로 채권신고·배당요구·말소등기 원인을 교차 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 시설 상태, 이사협의비와 인도명령 비용을 별도 예산에 반영해야 합니다.
• 규제 확인. 일반철도 저촉·접도구역·토지거래계약 허가구역 등 토지 규제가 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 144.9%의 가격”

이 물건은 겉으로 보면 말소기준 전 전입 임차인과 195,000,000원의 보증금 때문에 위험해 보입니다. 그러나 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되고, 더 낮은 회차에서 발생할 수 있는 미배당 보증금도 2026.06.01. 확약으로 실질 인수 0원*이 됩니다. 주된 보증금 승계 문제는 상당 부분 정리된 셈입니다.

그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득가 255,000,000원은 최근 거래 176,000,000원보다 79,000,000원 높고, 비율로는 144.9%입니다. 이미 2회 유찰된 것으로 표시돼 있는데도 최저가는 감정가 100%이며, 총 10세대 다세대주택이라 시세 표본과 환금성도 제한적입니다. 권리 인수는 해소, 현재 가격은 부적격. 가격이 시세 수준까지 조정되는지와 확약서·점유관계가 원문대로 확인되는지가 이 사건의 최종 판단 기준입니다.