수원지방법원 2025타경53192. 광주시 문형동 오포우림퓨전빌 101동 1층 102호, 전용 84.217㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 오래된 근저당권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 김성우의 보증금 230,000,000원입니다. 김성우는 2022.05.25. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.04.로, 2024.04.23. 국 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 최저가 227,000,000원에서 배당 후 남는 6,978,000원을 매수인이 인수할 수 있는 대항력 임차인입니다.
다만 매각물건명세서에는 김성우의 보증금 채권을 양도받은 주택도시보증공사가 2026.06.01. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약의 유효성과 이행을 전제로 하면 김성우·주택도시보증공사 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 확약과 별개로 명세서에 표시된 ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 140-1 오포우림퓨전빌 제101동 제1층 제102호 · 도로명 경기도 광주시 봉골길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.217㎡ · 지하 1층/지상 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 고바야시미카 (2021.06.01. 소유권이전 · 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (2회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
2002년 국민은행 근저당권부터 2021년 우리은행 근저당권까지 과거 담보권은 각각 일부포기·해지에 따른 말소등기가 존재합니다. 2022.02.15. 국민건강보험공단 압류도 2022.04.19. 해제됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.04.23. 국 압류이며, 이후의 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 주택임차권이 2024.05.31. 설정됐더라도 김성우의 실제 전입·점유가 2022.05.25.로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 검토해야 합니다. 현재 가정에서는 보증금 230,000,000원 중 223,022,000원이 배당되고 6,978,000원이 부족합니다.
임차인·보증기관 신고 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.25 | 2022.05.04 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 시보증 | 주거 · 김성우 보증금 승계 | 2022.05.25 | 2022.05.04 | 0원 | 보증기관 승계 우선변제 |
보증기관 승계 신고인 ‘시보증’은 김성우 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금이 아닙니다. 따라서 보증금 230,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인 표시는 2명입니다.
② 시세 비교 — 확약을 적용해도 비싸다
오포우림퓨전빌은 498세대, 2002.02.23. 준공 단지입니다. 대상과 동일한 전용 84.22㎡의 2026년 3월~6월 실거래 12건은 200,000,000원~228,000,000원, 평균은 210,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.22㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 84.22㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 84.22㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.22㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.22㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 10 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 평균 | 84.22㎡ | 12건 | 210,500,000원 |
확약 적용으로 김성우 보증금 인수를 0원으로 보더라도, 최저가 낙찰 시 실질취득은 227,000,000원입니다. 이는 실거래 평균보다 16,500,000원 높고, 평균의 107.8%입니다. 실거래 최고가 228,000,000원과도 1,000,000원 차이에 불과합니다. 특히 대상은 1층이므로 현재 최저가를 가격 메리트가 있는 구간으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차보증금 · 김성우 | 230,000,000원 | 223,022,000원 |
| 국민은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 하나은행 근저당권 | 108,000,000원 | 0원 |
| 우리은행 근저당권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 한국스탠다드차타드은행 근저당권 | 159,600,000원 | 0원 |
| 우리은행 근저당권 | 121,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 신청채권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 매각대금은 집행비용 3,978,000원과 임차보증금 223,022,000원으로 전액 소진됩니다. 김성우 보증금 부족분은 6,978,000원이지만, 2026.06.01. 확약서 내용대로 이행되는 경우 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사 승계 신고는 김성우 보증금과 중복 합산하지 않았습니다. 당해세가 확인되면 배당액은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 아파트로 이용 중이며, 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트조 건물 중 1층 102호입니다. 단지는 498세대, 준공일은 2002.02.23.입니다.
- 주위환경. 문형교차로 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 단지·소규모 공장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 단지 남서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기와 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능해 내부 구조와 이용상황은 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 확약서의 제출 주체, 대상 보증금, 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 확약은 김성우·주택도시보증공사 승계 건에만 적용됩니다. ‘기사항전’ 표시는 별도 조사해야 합니다.
- 전입세대·점유 확인. ‘기사항전’의 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 유무를 단정하지 말고 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 227,000,000원은 실거래 평균 210,500,000원의 107.8%이며, 실거래 최고가 228,000,000원에 근접합니다.
- 1층·내부 상태 반영. 대상은 1층이고 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 수리 상태와 실제 점유 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 4건 이력이 있으며 당해세에 해당하면 우선 차감돼 임차보증금 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 싼 물건은 아니다”
이 사건은 표면적으로 보증금 230,000,000원이 최저가보다 큰 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 다만 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 내용대로 이행되면 김성우 보증금의 실질 인수는 0원*으로 줄어듭니다.
그렇다고 현재 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 확약 적용·미상임차인 위험 제외 기준 실질취득 227,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 210,500,000원보다 16,500,000원 높고, 평균의 107.8%입니다. 여기에 확약 밖 ‘기사항전’의 대항력 가능·미상 위험과 내부 미확인 상태까지 남아 있습니다. 결론은 주된 인수는 조건부 해소, 미상 권리는 미해소, 가격은 시세 상단입니다. 현재 회차를 낮은 가격이라고 평가할 근거는 없습니다.
