수원지방법원 2025타경53219. 곤지암중학교 동측 인근에 위치한 5층 다세대주택의 4층 402호입니다. 말소기준은 2020년 8월 11일 송석범 명의 근저당권 30,000,000원이며, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 용래경 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 순서만 보면 단순해 보이지만, 임차인의 전입 시점은 등기 순위와 별도로 살펴야 합니다.

용래경은 2020년 7월 20일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 보증금은 110,000,000원입니다. 원래 배당표대로라면 현재 최저가에서 71,777,000원을 배당받고 부족한 38,223,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 2026년 4월 22일 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한 취지의 의사를 제출했으므로, 용래경 보증금과 관련한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

문제는 이 확약의 범위 밖입니다. 이명희는 2007년 11월 27일 전입해 말소기준보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이름이 ‘기사항전’으로 기재된 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 용래경에 대한 대항력 포기 취지는 이 두 점유자의 권리까지 없애는 것이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

② 임차인·점유 관계

실제 임차인 또는 점유자로 기재된 사람은 3명입니다. ‘시보증’은 이명희 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

* 현재 회차 배당계산만 적용하면 용래경의 미배당액은 38,223,000원입니다. 다만 2026.04.22. 대항력 포기 취지에 따라 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석했습니다. 이 판단은 이명희와 ‘기사항전’ 점유자에게는 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 부족하다

감정가는 150,000,000원, 현재 최저가는 73,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 면적의 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 미상 임차보증금이 확인되지 않았으므로 최저가만을 실제 취득가격으로 보아서는 안 됩니다.

쌍용아트홈빌리지(A동)는 8세대로 기재된 소규모 다세대이며, 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 규모와 거래자료의 한계를 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

이 배당표는 용래경의 우선변제 배당을 중심으로 계산한 결과입니다. 이명희 및 ‘기사항전’ 점유자의 보증금과 배당순위가 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 집합건물이며, 5층 중 4층 402호입니다.
• 주위환경. 곤지암중학교 동측 인근으로 아파트, 다세대·연립주택, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있으나, 배차간격과 노선수를 고려하면 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 사용승인일은 2003.09.08이며 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 조사됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 최근 실거래 비교값이 없어 가격 검증과 향후 매도 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이명희 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서 원문, 주민등록 전입세대 열람을 통해 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• ‘기사항전’ 실체 확인. 성명 기재와 전입일·보증금·점유 부분이 모두 불명확하므로 집행관 현황조사 원본과 법원 기록을 대조해야 합니다.
• 대항력 포기 서류 원문 확인. 2026.04.22. 제출 문서의 당사자, 적용 보증금, 대항력 포기 범위와 임차권등기 처리 조건을 직접 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 신고 제외. ‘시보증’은 이명희 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 가격 상한은 미상 인수액 반영. 응찰가는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 확인된 선순위 미배당 보증금’ 기준으로 산정해야 합니다.
• 명도 대상 구분. 임차권등기자, 실제 점유자, 보증기관의 지위가 서로 다를 수 있으므로 현재 거주자와 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 관리주체와 관할기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 대항력 포기 관련 제출서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 최종 인수는 미확정”

이 물건의 핵심은 감정가의 49%라는 숫자가 아니라 임차관계의 범위입니다. 용래경의 보증금 110,000,000원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 취지로 실질 인수 0원*이어서 가장 큰 정액 위험은 해소됐습니다. 그러나 이명희는 말소기준보다 13년 가까이 앞서 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자도 별도로 남습니다.

따라서 결론은 ‘최저가 73,500,000원짜리 물건’이 아니라 ‘73,500,000원에 미상 선순위 보증금이 더해질 수 있는 물건’입니다. 용래경 확약만 확인하고 인수액을 전부 0원으로 보는 것은 위험합니다. 이명희와 미상 점유자의 임대차 원본까지 확인돼야 비로소 실질취득가격과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 가격은 낮지만, 권리 확인 전에는 D등급의 보류 대상입니다.