수원지방법원 2025타경53263. 경기도 광주시 양벌동 276-16, 양벌로 171-9의 다세대주택 지1층 B101호입니다. 감정평가상 방3·화장실1·거실·주방·현관·보일러실로 이용 중이며, 2015.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물입니다. 소유자 최미희는 2021.05.18 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 박유진의 선순위 임차권입니다. 확정일자 2021.04.12, 전입신고 2021.05.06으로 말소기준 근저당권 2021.05.26보다 앞서고, 보증금도 150,000,000원입니다. 배당요구까지 있어 원래 구조대로라면 현재 매각대금에서 79,475,880원을 우선변제받고도 70,524,120원이 남아 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 하지만 이번 사건에는 이 구조를 뒤집는 2026.06.01 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 276-16 지1층비101호 · 경기도 광주시 양벌로 171-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.33㎡ · 지1층 · 방3·화장실1·거실·주방·현관·보일러실 |
| 건물 | 2015.10.20 사용승인 · 지하1층/지상4층 · 동원카사벨라(101동) · 10세대 |
| 소유자 | 최미희 (2021.05.18 거래가액 150,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약이 핵심
* 확약을 반영하지 않는 배당 계산상 현재 회차의 매수인 인수 추정액은 70,524,120원입니다. 5회 유찰 시 86,499,296원, 6회 유찰 시 99,279,437원으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 다만 2026.06.01 확약을 적용하면 박유진 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박유진 | 전유부분 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 전입 2021.05.06 확정 2021.04.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 표기 주택도시보증공사(양도전:박유진) · 2026.06.01 대항력 포기·말소 확약 |
2023.08.09의 을구 5-2 등기는 별도 임차인이 아니라 5번 박유진 임차권의 점유개시일을 2021.05.04로 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 임차권등기는 2023.07.20 설정됐지만, 기재된 전입·확정일자 및 점유개시 시점은 말소기준권리보다 앞섭니다.
③ 시세 비교 — 가격은 68.4%지만 표본은 단 1건
동원카사벨라(101동)의 대상 면적은 66.33㎡이고, 확인되는 실거래는 2022.05 한 건입니다. 면적 66.33㎡, 층 -1, 거래가 119,000,000원으로 본건과 면적·지하층 조건이 직접 맞닿는 비교사례입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 66.33㎡ | -1 | 119,000,000원 |
| 평균 | 66.33㎡ | 1건 | 119,000,000원 |
확약을 적용한 현재 실질취득 81,340,000원은 비교 실거래 119,000,000원의 68.4%입니다. 따라서 이 단 한 건의 거래와만 비교하면 가격 차이는 분명합니다. 다만 거래가 2022.05 한 건뿐이어서, 이를 현재의 폭넓은 시세로 일반화하기에는 표본이 매우 제한적입니다. 전체 평균·최신 거래·비교 평균이 모두 119,000,000원인 이유도 거래가 1건뿐이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 박유진 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 원창길 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,032,673원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박유진 보증금 부족분은 70,524,120원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 위 표의 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 회차별 임차보증금 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰 · 감정가 49%) | 81,340,000원 | 70,524,120원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 39%) | 65,072,000원 | 86,499,296원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 31%) | 52,057,600원 | 99,279,437원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다. 이번 사건은 확약 때문에 예외적으로 그 인수 위험이 박유진에 한해 실질 0원이 된 경우입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·화장실1·거실·주방·현관·보일러실 구조입니다. 2015.10.20 사용승인, 지하1층/지상4층 내 지1층 B101호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 양벌초등학교 북측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트·다세대주택과 도로변 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 국도3호선과 지하철 경강선이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사의 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 691.0㎡, 공시지가는 585,700원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동원카사벨라(101동)는 10세대이고 확인 실거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 매수층의 깊이는 반드시 점검할 부분입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 확약이 매각기일까지 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 박유진 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 전입 2021.05.06, 확정일자 2021.04.12, 점유개시일 경정 2021.05.04를 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격표본 한계. 비교 가능한 실거래는 2022.05, 66.33㎡, -1층, 119,000,000원 한 건입니다. 68.4%라는 숫자만으로 현재 시장가가 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
- 지1층 현장 확인. 본건은 지1층 다세대입니다. 감정평가서의 이용상태와 실제 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 10세대 소규모 건물, 4회 유찰, 경매 평균 유찰 4.0회의 조합을 감안해 실제 매도 가능성과 보유기간을 보수적으로 판단하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약 때문에 실질취득은 최저가”
서류 구조만 놓고 보면 박유진의 보증금 150,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖고 있어 현재 회차에서 70,524,120원이 미배당으로 남는 전형적인 인수형 사건입니다. 그래서 단순히 최저가 81,340,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
다만 이번 사건에는 주택도시보증공사(양도전:박유진)가 2026.06.01 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 이 확약을 적용하면 박유진 관련 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 81,340,000원입니다. 2022.05 동일면적·-1층 거래 119,000,000원 대비 68.4%라는 가격 차이도 확인됩니다.
반면 이 가격 차이를 곧바로 높은 매력으로 평가하기에는 거래표본이 1건뿐이고, 이미 4회 유찰됐으며 10세대 다세대 지1층이라는 환금성 변수가 큽니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리되지만, 가격 판단은 거래 부족과 환금성 때문에 보수적으로 접근할 사건입니다.
