수원지방법원 2024타경11718. 경기도 용인시 기흥구 서천동 건우까사미3 제3층 302호입니다. 전용면적 45.67㎡의 다세대주택으로, 감정가 240,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 현재 소유자는 설홍민이며, 김무겸이 2024.11.12. 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 이갑희의 근저당권 36,000,000원을 비롯해 다수의 가압류와 압류가 남아 있습니다.

그런데 일반적인 권리 소멸 구조만 살펴보면 놓치기 쉬운 문제가 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 김무겸의 전입일이 2021.02.19.로, 말소기준권리인 2021.08.10. 이갑희 근저당권보다 앞선다는 점입니다. 전입 시점은 선순위 대항력 판단에 중요한 단서지만, 실제 점유 개시와 임대차관계, 보증금 및 확정일자까지 확인된 것은 아닙니다.

따라서 후순위 등기권리들이 매각으로 말소된다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 시세 평균 대비 106.0%의 최저가와 하락 추세까지 고려하면, 권리와 가격 양쪽에서 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 핵심

말소기준권리는 2021.08.10. 설정된 이갑희의 근저당권입니다. 이후 등기된 서울보증보험주식회사와 한국자산관리공사의 가압류, 국가 및 지방자치단체 등의 압류, 강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거의 신탁등기와 별도 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 권리자와 동일한 이름

현황조사 및 매각물건명세서 기준 점유·임차 관련 신고 1명. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 실제 임대차 성립 여부와 보증금 규모는 별도로 확인해야 합니다.

특히 동일인이 임차인이자 경매 신청채권자인 경우라면 신청채권 229,000,000원이 임대차보증금 반환채권인지, 별도 금전채권인지에 따라 권리 해석이 달라질 수 있습니다. 확인 전에는 이를 보증금으로 확정하거나, 반대로 인수액이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 106.0%

건우까사미3은 12세대 규모의 다세대주택으로 2020.09.25. 준공된 건물입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 총 4건이며, 전체 평균은 229,250,000원입니다. 다만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 시세 집계 평균 226,333,333원과 거래 추세 -4.9%를 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.

최저매각가 240,000,000원은 최근 시세 집계 평균인 226,333,333원보다 13,666,667원 높습니다. 비율로는 106.0%이며, 마지막으로 확인된 2024.02. 거래가 239,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다.

더욱 주의할 부분은 최근 거래 추세 -4.9%입니다. 가격 흐름이 하락 방향으로 나타난 상황에서 신건 최저가가 최근 집계 평균을 웃돌고 있으므로 가격 매력이 높다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

아래는 제공된 채권액과 배당 순서를 기준으로 계산한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 등의 우선배당 및 임차인 보증금 권리가 확정되지 않았기 때문에 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

총 채권액 314,665,688원 · 예상 채권자 배당액 235,840,000원 · 미배당 78,825,688원. 집행비용 4,160,000원은 추정치입니다. 이 배당표는 선순위 임차인의 보증금과 조세 우선순위를 확정한 법원의 실제 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수금 확인이 먼저

각 회차의 예상배당은 임차인 보증금·우선 조세채권 확정 전의 계산입니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

표면적인 최저가는 유찰에 따라 240,000,000원에서 192,000,000원, 153,600,000원으로 낮아집니다. 그러나 유효한 선순위 임차보증금이 존재하고 낙찰자가 이를 인수한다면 낙찰가 하락만큼 실질취득금액이 줄어드는 것은 아닙니다.

따라서 시세와 비교할 때도 최저매각가가 아닌 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 실질취득금액을 기준으로 삼아야 합니다. 현재는 보증금이 확인되지 않았기 때문에 어느 회차에서도 확정적인 가격 메리트를 계산할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제3층 302호입니다. 외벽은 외장석재 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지 형상은 대체로 부정형이며 공시지가는 1,269,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 내부의 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로 확인된 유사 면적 거래가 4건뿐입니다. 마지막 거래는 2024.02.로, 가격 추정의 불확실성과 향후 매도 시 거래량 부족 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 김무겸의 실제 점유 여부, 전입 경위, 임대차계약서, 보증금 지급자료 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 임차인·채권자 동일인 문제. 김무겸의 임차관계와 강제경매 신청채권 229,000,000원의 발생원인을 대조해야 합니다. 이름 일치만으로 가장임차인 또는 정상 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 인수액 별도 산정. 보증금이 존재하고 대항력이 인정된다면 배당으로 반환되지 않는 금액이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다. 실질취득금액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 조세 우선배당. 국세·지방세 등 압류 7건의 체납 내용과 당해세 여부를 확인하고 예상배당표를 수정해야 합니다.
• 하락 시세 점검. 최근 집계 평균 대비 최저가 비율 106.0%, 거래 추세 -4.9%입니다. 과거 거래 평균만으로 저렴하다고 평가하지 말고 최신 거래와 주변 유사 다세대 매물을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 192,000,000원, 2회 유찰 153,600,000원 시나리오에서도 인수 보증금이 있다면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
• 소규모 건물 환금성. 12세대 규모에 거래 4건으로 실거래 표본이 적습니다. 향후 매도 가능성과 적정 매수가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 권원과 인도 가능 여부, 공용부분 체납 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 사건 진행상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 안전해지는 것은 아니다”

이 물건은 권리상 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 전입한 김무겸의 임대차관계와 보증금이 명확하지 않습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 이름이 일치하는 특수한 사정까지 있어 권리분석의 결론을 서둘러서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저매각가 240,000,000원은 최근 시세 집계 평균 226,333,333원의 106.0%이고, 거래 추세는 -4.9%로 하락 방향입니다. 12세대 다세대주택이라는 소규모 특성과 거래 표본 부족도 가격 및 환금성 판단을 어렵게 합니다.

유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수가 있다면 실질취득금액이 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 단순한 유찰 대기가 아니라 임차인 실체 확인 → 인수액 확정 → 조세배당 검토 → 실질취득금액과 최근 시세 비교입니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 보증금과 실제 인수 위험이 해소된 이후에만 가격 경쟁력을 다시 평가하는 것이 적절합니다.