수원지방법원 2024타경60581. 경기도 화성시 향남읍 길성리 270 일원의 기타 건물 및 토지에 대한 경매입니다. 토지 현황은 공장용지·공업용이고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사인우입니다. 2020년 주식회사아태전자 명의로 소유권이 이전된 뒤 같은 해 상호가 주식회사인우로 변경됐습니다. 금융기관 근저당권 설정과 이전, 조세 압류, 다수의 가압류, 유치권 신고가 얽힌 권리 확인 난도가 높은 비주거용 부동산입니다.
현재 산정된 말소기준권리는 2023.03.31. 국(화성세무서장)의 압류입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단 등의 가압류와 후속 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이전 근저당권의 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 이력이 함께 나타나고, 경매신청채권자의 청구액도 배당표에 정상 반영된 것으로 보기 어려워 말소기준과 실제 배당순위를 등기 원본 및 경매기록으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경60581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 길성리 270 · 등기상 길성리 270, 270-3 · 길성안길 11 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 건물 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 1,591㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사인우 (2020.09.02. 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 1,713,465,000원 / 1,713,465,000원 (신건) |
| 예상 인수보증금 | 10,000,000원 |
| 최저가 기준 실질취득 | 1,723,465,000원 |
| 경매신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 964,399,443원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 건물의 도로명주소 구분 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인과 근저당권 이력 주의
등기상 과거에 설정된 근저당권 가운데 말소 처리된 권리들이 확인됩니다. 특히 2022.12.16. 수원화성오산축산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 900,000,000원과 180,000,000원의 근저당권은 말소 처리 표시와 함께 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 보증금 인수
| 임차인 / 점유 | 전입·사업 개시 관련 일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
(주)우아미건(정기안)
198.3400㎡
|
2020.01.20 |
10,000,000원
월 550,000원
|
있음 | 없음(배당 가정) | 해당 없음 |
|
주식회사 들꽃(김민성)
2호 · 330.5800㎡
|
2023.05.04 |
25,000,000원
월 2,500,000원
|
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 현황조사에 따른 선순위 임차인은 (주)우아미건입니다. 점유 관련 일자 2020.01.20.은 현재 산정된 말소기준일 2023.03.31.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자는 확인되지 않았으며 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 가정해 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하도록 계산했습니다.
반면 주식회사 들꽃의 점유 관련 일자는 2023.05.04.로 현재 말소기준권리보다 늦습니다. 대항력이 없는 임차인으로 분류돼 있으며, 보증금 25,000,000원은 현재 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 다만 명도와 인도 절차, 점유현황 및 배당요구 여부의 별도 확인은 필요합니다.
② 취득원가 — 최저가가 아니라 인수액 포함 가격으로 판단
현재는 0회 유찰된 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 임차인 인수액이 별도로 존재하므로 실제 입찰 판단은 낙찰가와 인수보증금의 합계를 기준으로 해야 합니다. 유찰되더라도 현재 가정상 선순위 보증금 인수액 10,000,000원은 그대로 남습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,713,465,000원 | 10,000,000원 | 1,723,465,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,370,772,000원 | 10,000,000원 | 1,380,772,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,096,617,600원 | 10,000,000원 | 1,106,617,600원 |
각 회차 최저가에 낙찰받고 선순위 임차보증금 전액을 인수한다는 가정입니다. 실질취득에는 세금, 명도·수리비, 미확정 유치권 관련 비용 등이 포함되지 않습니다. 후속 회차는 유찰 발생을 전제로 한 시나리오이며 확정 매각일정은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,713,465,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,534,650원 |
| 인수 · (주)우아미건 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15 · 신용보증기금 가압류 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 갑구 16 · 경기신용보증재단 가압류 | 44,822,192원 | 44,822,192원 |
| 갑구 17 · 현대캐피탈 가압류 | 11,615,086원 | 11,615,086원 |
| 갑구 18 · 국민은행 가압류 | 13,180,312원 | 13,180,312원 |
| 갑구 19 · 주식회사 우아미건 가압류 | 512,600,000원 | 512,600,000원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 964,399,443원 | 0원(별도 집계) |
| 소유자 잔여(모형 추정) | — | 1,003,712,760원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정했습니다. 매각대금 배분 모형에 포함된 가압류 채권액 합계는 690,217,590원으로 전액 배당 처리됐습니다. 신청채권자의 964,399,443원 청구는 위 배분 합계에 포함되지 않은 별도 표시입니다. 소유자 잔여액은 확정 배당금이 아니며, 당해세·최우선변제 및 담보권 배당관계에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
④ 유치권 분석 — 큰 신고는 판결문 제출, 작은 신고는 미확정
특히 주식회사 우아미건은 임차인, 가압류 채권자, 유치권 신고인으로 각각 등장합니다. 임차보증금 10,000,000원, 가압류 청구액 512,600,000원, 유치권 신고 공사대금 512,600,000원은 서로 다른 권리관계 및 신고 내역입니다. 동일 금액의 공사채권과 가압류를 별도 확정 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 유치권부존재 판결은 별도로 성립한 임차인의 대항력까지 없애는 근거가 아닙니다.
결국 우아미건의 유치권 분쟁은 판결문 제출로 상당 부분 해소될 근거가 있으나, 임차보증금 인수 여부와 풀초롱식품의 별도 유치권 신고는 각각 독립적으로 검토해야 합니다. 판결의 확정 여부·주문·당사자·목적물 범위와 실제 점유상태를 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (토지 및 감정 현황 기준)
- 이용 용도. 물건은 기타 + 토지로 분류되며, 토지의 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 주거용 아파트의 가격 산정 방식이나 명도 가정을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 토지 규모. 토지 현황상 면적은 1,591㎡입니다. 매각목록과 필지별 면적·지분, 건물의 실제 사용 범위를 일괄매각 자료에서 대조할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 320,300원/㎡입니다. 공시지가는 매각대상 전체 토지·건물의 시장가격을 의미하지 않습니다.
- 토지 형상. 지형은 완경사, 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)로 표시돼 있습니다. 실제 차량·물류 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물과 주소. 등기상 길성안길 11이 표시돼 있으나 일부 건물은 길성안길 9와 구분됩니다. 건축물대장, 현황도, 감정평가서의 건물별 내역과 실제 건물 위치를 대조해야 합니다.
- 점유현황. 우아미건과 들꽃의 점유부분이 각각 198.3400㎡, 330.5800㎡로 조사돼 있습니다. 유치권 주장자의 실제 점유장소와 점유 지속 여부도 확인 대상입니다.
- 환금성. 공장용지·비주거 건물의 일괄매각이고 임차·공사대금 관련 분쟁이 함께 존재하므로, 향후 매수층과 처분기간을 보수적으로 판단해야 합니다. 검증된 유사 물건의 거래가격 없이는 수익성이나 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 검증. 2023.03.31. 국 압류를 말소기준으로 산정한 근거를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요. 특히 과거 근저당권의 말소 처리와 이후 권리이전 기재를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 농업협동조합자산관리회사의 청구액 964,399,443원에 대해 배당 0원으로 계산된 원인을 반드시 확인해야 합니다. 담보권 존속 여부와 실제 배당순위가 핵심입니다.
- 선순위 임차보증금. 우아미건 보증금 10,000,000원은 현재 전액 인수로 계산돼 있습니다. 임대차계약서, 적법한 대항요건, 점유 지속, 배당요구 및 실제 반환채무를 확인하세요.
- 후순위 임차인 명도. 주식회사 들꽃은 대항력 없는 임차인으로 분류되지만, 실제 점유와 인도 절차는 별도의 문제입니다. 계약내용과 현장 점유자를 확인하세요.
- 우아미건 유치권 판결. 수원지방법원 2025나13513호의 유치권부존재 확인 확정 승소 판결문을 직접 확인하고, 판결의 목적물·청구범위·확정 여부를 대조하세요.
- 별도 유치권 신고. 풀초롱식품의 8,690,000원 공사대금 신고는 성립 여부가 불명확합니다. 공사계약, 채권 발생 및 변제기, 점유와 견련성 등을 확인하세요.
- 조세·공과금. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 관련한 체납액·당해세·법정기일을 확인하세요. 해당 금액은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 길성안길 11과 9로 구분되는 건물의 정확한 목록, 필지 및 대지사용관계와 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 실질취득비용. 최저가 기준 1,723,465,000원에 취득세, 명도·수리비 및 미확정 권리 관련 비용이 추가될 수 있음을 고려하세요.
- 시장가격 검증. 유사 공장용지 및 건물의 최근 실제 거래가격, 현장 상태, 이용 가능성을 먼저 확인하고 이를 실질취득비용과 비교해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “유치권 일부 해소 ≠ 권리 전체 안전”
이 물건은 단순히 신건 최저가 1,713,465,000원만 보고 판단할 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원을 더하면 현재 예상 실질취득비용은 1,723,465,000원입니다. 비주거 건물과 공장용지가 포함된 일괄매각인 만큼 실제 거래 시세를 검증하지 않고 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다.
우아미건이 신고한 512,600,000원 유치권에 대해 부존재 확인 확정 승소 판결문이 제출된 점은 긍정적입니다. 그러나 풀초롱식품의 별도 8,690,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불명확하게 남아 있습니다. 우아미건의 선순위 임차보증금 문제도 유치권 판결만으로 해소되는 것은 아닙니다.
특히 경매신청채권자 청구액 964,399,443원의 배당액이 0원인데도 소유자 잔여액이 크게 계산되는 것은 등기·채권이전·배당관계의 재검증이 반드시 필요한 경고 신호입니다. 선순위 임차인의 인수액 자체는 매각대금에 비해 제한적인 금액이지만, 별도 유치권, 세금 압류, 권리이전 기록과 배당표 불일치가 겹칩니다.
결론은 조건부 보류입니다. 우아미건 관련 확정 판결의 적용 범위, 풀초롱식품의 유치권 성립 여부, 신청채권자의 담보권과 배당순위, 실제 매각대상 건물·토지의 범위, 주변 실거래 시세까지 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 현재로서는 권리 안전성도, 가격 경쟁력도 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
