수원지방법원 2025타경53341. 광주시 초월읍 대쌍령리 세진타운 103동 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 139,000,000원의 49%인 68,110,000원으로 두 차례 유찰됐습니다.

이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 등기된 선순위 임차보증금 178,000,000원의 처리입니다. 이상익은 2020.12.22. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.12.09.로, 말소기준인 2021.06.10. 압류보다 빠릅니다. 원칙대로라면 대항력 있는 임차인이므로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.04.22. 이상익으로부터 양도받은 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 111,515,980원이 미배당되더라도 이 금액을 그대로 매수인 부담으로 보지 않고 실질 인수 0원*으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소

현재 등기상 유효한 말소기준권리는 2021.06.10. 국의 압류입니다. 앞서 설정됐던 성남수정새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 용인시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 3명, 보증기관 승계는 별도 보증금 아님

실제 임차인·점유자는 이상익·문선율·임수빈 3명으로 정리됩니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고 1건은 실제 임차인이 아니며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

문선율과 임수빈은 모두 말소기준일 2021.06.10. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 이를 이유로 낙찰자에게 임대차보증금을 승계시킬 수 있는 순위는 아닙니다. 다만 보증금·계약내용·실제 점유 범위가 확인되지 않아 명도 협의 상대와 현재 점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 68,110,000원으로 감정가 139,000,000원의 49%입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득액은 낙찰가와 같은 68,110,000원*입니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 기계적 계산에서는 낙찰가 68,110,000원에 미배당 인수액 111,515,980원이 더해져 실질 부담이 178,000,000원에 가까워집니다.

다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 유효한 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 세진타운 103동은 8세대, 사용승인일은 2014.10.02.이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 낙찰 사례 금액도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정·확약 효과 반영 전 배당계산)

배당표상 이상익 보증금 미배당액 111,515,980원은 대항력 포기 확약을 적용하기 전의 규칙상 금액입니다. 2026.04.22. 확약이 본건에 유효하면 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 압류세액과 법정기일 등에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 초월고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 빌라·단독주택·일부 근린생활시설과 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량과 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 벽돌 붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시이며 도시가스 난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 세진타운 103동은 8세대 규모이며 사용승인일은 2014.10.02.입니다. 제공된 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰이고 확인되는 낙찰 사례 금액은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.04.22. 확약서의 제출 주체, 양도 전 임차인 이상익, 보증금 178,000,000원, 본건 임차권등기와의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 말소 절차 확인. 배당금이 보증금 전액에 미치지 못하더라도 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자 확인. 문선율·임수빈은 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본 대조로 실제 점유자를 확정해야 합니다.
• 보증기관 중복 신고 제외. 대위·승계 신고는 실제 임차인을 추가한 것이 아니므로 별도의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 시세 조사. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 초월읍 대쌍령리 인근 다세대의 면적·연식·층·도로조건이 유사한 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제의 적용 범위와 입찰 후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 체납·명도 비용. 관리비, 공과금, 잔존 물품과 점유자 이사 협의에 필요한 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 중요하다

표면적으로는 감정가 1.39억원짜리 다세대가 6,811만원까지 내려온 물건입니다. 그러나 확약이 없다면 이상익 보증금의 현재 회차 미배당액 111,515,980원을 매수인이 인수할 수 있어, 낮은 최저가는 아무 의미가 없어집니다.

반대로 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 본건에 정확히 적용된다면, 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다. 그때부터 최저가 68,110,000원이 실제 취득가격이 됩니다. 다만 후순위 점유자 2명의 보증금과 점유상태가 확인되지 않았고, 8세대 다세대에 직접 비교할 실거래 금액도 없어 가격 확신은 낮습니다.

권리의 결론은 확약 확인 후 조건부 통과, 가격의 결론은 시세 조사 전 보류. 이 사건은 낙찰가보다 확약서 원본과 현장 점유 확인이 먼저인 서류 확인형 물건입니다.

* 배당계산상 이상익 보증금 미배당액은 현재 회차 111,515,980원입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.04.22. 제출한 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 확약이 본건에 유효하게 적용되는 것을 전제로 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.